[摘要] 在系列措施的实施下，我国房产市场逐步“退热”。
在系列措施的实施下，我国房产市场逐步“退热”。
日前，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组、住房大数据联合实验室发布的2018年11月份《中国住房市场发展月度分析报告》显示，经历了2018年前7个月的快速上涨后，大数据住房租金指数监测显示，2018年8月份-10月份，重点城市住房租金（不含长租公寓，下同）水平有所回落。该报告同时显示，10月份房地产市场整体退热，一二三四线城市均稳中有降。
课题组的样本数据显示，10月份142个样本城市房价平均环比下跌0.296%，房价环比上涨的城市为58个，比6月份减少61个，占样本数的40.8%。其中，一线城市房价环比平均下跌1.857%，跌幅比上月进一步扩大1.3个百分点，广州、北京、深圳、上海四个一线城市房价均环比下跌；准一线城市房价环比平均下跌1.415%，跌幅比上月进一步扩大1.25个百分点；二线城市房价环比下跌0.941%，跌幅比上月进一步扩大0.209个百分点；三四线城市房价环比下跌0.118%，过半三四线城市房价下跌，118个样本城市中，房价环比上涨的城市仅为52个，上涨城市占比44%。
房产市场稳中有降
报告认为，中央抑制房价上涨的决心没有发生改变，“房住不炒”的方略也在从各方面得到进一步落实。这不仅对稳定房价预期有积极作用，也将促使开发企业放弃幻想转变经营方式，同时将促使地方政府将房地产调控政策真正落到实处。
诸**房数据研究中心首席分析师陈雷在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，房地产市场在“房住不炒”的调控主基调下，已经保持调控高压状态一年多，调控的根本目的是为了打击炒房行为，稳定房产市场秩序。而房地产市场稳中有降表明现在所采取的调控思路及具体调控政策是有效的，随着调控的持续，炒房行为得到有效遏制，同时房价是稳中有降，避免出现系统性的房价下跌危险。
房价稳中有降同时也表明，现在的调控思路的正确性，未来或会继续按照这样的调控思路进行，短期内不会放松。同时房价下降也说明现在市场较冷，已经逐步回到了稳定状态。
中研普华研究员闫素飞在接受记者采访时告诉《中国产经新闻》记者，短期之内房地产市场的发展趋势还是呈稳中有降态势的。2018年经历了历史高位成交对需求的持续透支之后，居民加杠杆的空间和承担杠杆的能力将成为需求主导型因素，棚改货币化渐进式退出导致居民杠杆本金作用弱化，按揭利率维持高位导致加杠杆边际预期谨慎，同时居民杠杆率提升过快以及偿债现金流压力的加大预计制约后续加杠杆空间。
另外，记者注意到，2018年下半年特别是第四季度以来，随着定向降准等稳健性货币政策的实施，市场利率有所下降，首套房贷利率大幅上浮现象也得到改善。部分开发企业资金链较为紧张，为了生存采取降价促销回笼资金策略，将对二三四线城市及一线城市远郊房价形成向下冲击。
调控政策向三四线城市延伸，使三四线城市住房投资投机活动受到抑制。限购、限售的城市继续增加，多个热点三四线城市被住建部约谈，调控政策由一二线城市向三四线城市深入。2018年，各地出台的房地产调控政策达数百次。
棚改货币化政策淡出，对快速上涨的三四线城市房价起到釜底抽薪的功效。棚改货币化政策起到短期内迅速扩大住房需求及缩减供给的作用，对三四线乃至二线城市住房市场具有较强的剌激效应。
基于以上因素，报告综合推测，短期内一二线城市房价稳中略降，三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。
一线城市租金未来或上涨
同期，报告显示，29样本城市住房租金平均环比下跌1.29%。郑州、青岛、石家庄、烟台、杭州、天津、佛山、北京等24个城市租金涨速均有所回调，仅有中山、惠州、西安、珠海、厦门5城市环比上涨。
从2016年底开始，房地产市场就出现了罕见的变化，房租出现了下降。打响枪的是深圳，2016年8月份开始，深圳的房租进入下行通道。
2017年开始，新闻报道较多的是上海的租金下行。但其实在数据上，上海的租金见高点出现在2016年9月份。一直到今天，租金也依然在下降通道当中。
再看广州，2017年租金下滑也非常明显，同样的，广州租金指数见顶出现在2016年8月份。
闫素飞表示，北上广深的租金指数水平，除了北京之外，其余三个超一线城市的租金几乎同时开始持续下降，下降幅度非常明显，并且为2018年以来首次出现，这个现象一定意味着某种经济规律正在起作用。
陈雷告诉记者，10月本身就是租赁市场的淡季，租金回调属正常现象，而近期对于租赁市场的严格管理也是租金回调的一个重要原因，但对于一线城市而言，租赁市场供不应求状态依然存在，因此未来租金可能还会有上涨空间。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，一线城市的租金有所回调，并不意味着租金的下降。因为租金的回调，主要是受季节性因素影响，还有拆迁的影响，另外还涉及供血关系内外，及物价上升的影响。未来一线城市的租金水平肯定会保持着上涨的态势。一方面，由于房子的供求关系，另一方面是一线城市的外来人口增长非常快速。因此未来的一线城市的租金水平，将会保持着平稳上涨的态势。
此外，为了房产市场的稳定，报告提出建议：首先要保持货币政策的稳健中性，不宜放水或大幅紧缩；其次，坚持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持调控政策定力、稳定房价预期；同时，建立完善住房租赁市场相关制度；还要加大政府对基本公共服务投入，多渠道扩大基本公共服务供给；再者，需加快推进住房供给侧改革和长效机制建设。
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