[摘要] 今年4月，2018城市共创大会上，万科创始人王石出面站台，希望万科“万村计划”未来可以适用于全国乃至全球，“要有借鉴意义、标杆意义。万科已经在（约）100个城市发挥城市配套服务商的作用，100个城市乘以100个村，就是一万个村。”……
中房报记者翁晓琳丨深圳报道
芬姨坐在岗头新围仔村村口的角落里，看着来来往往的行人默默发呆。
这个位于龙岗区坂田的城中村，是改革开放之后深圳工业崛起时的新兴城中村之一，曾被誉为“IT村”，汇集着周边华为、富士康等企业园区的员工。
2017年8月启动改造、12月份首栋长租公寓样板楼揭幕后，现在，来到这里，看到的还是尘土飞扬的改造现场。
万科“万村计划”的站就在这里。进驻这里之后，万科又陆续进入玉田村、景乐新村、上角环村、石厦村、平山村、大梅沙村等，累计涉及近100个城中村。但令外界没有想到的时，“万村计划”这个新生事物最近风波不断，先是上半年富士康工人发出公开信，质疑万科推高了房租，11月又传出“万村计划”全面暂停签约新房源的消息，尽管深圳万科方面进行了否定，但摆在眼前的现实问题却很棘手。
王石寄予厚望的 “万村计划”，被认为是城中村综合治理发展的新模式，去年启动时被市场叫好，认为在无法强拆重建的现实情况之下，柔性改造城中村是一条新的途径。
柔性改造下的深圳城中村的确焕发了新样貌，新问题也出现了，就是房租上涨，对于大多租金承受能力低的外来务工人员，他们只能转身离开，搬往条件较差、面积更小、更远的区域。改造后的城中村已经不属于他们的天地。对于房东来说，万科的进入也并非全然被接受，他们说那会失掉“主动权”。
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“接受不了房租那就搬走”
岗头新围仔村改造现场 中房报记者 翁晓琳/摄
对城中村改造，王石的野心很大。今年4月，2018城市共创大会上，万科创始人王石出面站台，希望万科“万村计划”未来可以适用于乃至全球，“要有借鉴意义、标杆意义。万科已经在（约）100个城市发挥城市配套服务商的作用，100个城市乘以100个村，就是一万个村。”
从市场需求端看，对于原本租住这些城中村的租客来说，对“万村计划”的接受度分成两派。
芬姨就回想起经常遇到的一个做厨师的湖南小伙，因为租金，天性快乐的小伙子离开的时候，拖着两个巨大的红白蓝蛇皮袋，脸上的焦躁以及不甘，还令芬姨印象深刻，“万科进来以后，房东要收回房子，让这些租客15天内搬走。你看那几栋围起来的楼，现在住在这里的人不是很多了。”记者看到，村口改造好的三角广场，聚集着住在这里的人们在一起打牌。一位李姓大爷站一边看朋友们打牌，一边打开话匣子说：其实改造得挺好，这里路都变得宽敞了，还有一个小广场给我们休闲。我儿子在富士康打工，就住在这里，上班比较近。
对于有人搬走，他说，的确是有好多人都搬走了，这不是要腾出房子进行改造嘛。我的房东不接受改造，但是也涨了租金，还能在我接受的范围内。对于那些离开的人，李大爷理解地说：“平时和我们一起打牌的伙伴已经离开了，每月辛辛苦苦也就赚个3000多块钱，还要给家里寄生活费，后面那个魔方公寓拎包入住要2500元/月，哪里住得起；就算万科期改造好的公寓，也要快800元/月了，但不能做饭，房间还特别小。这里原本的单间只要500元/月，房东一加价，住不起只能搬走了。”
在高收入人群迁入的同时，周边城中村的房租大幅调涨，岗头新围仔村的房租也在快速上涨。
中国房地产报记者多方采访得知，去年，2房1厅带厨卫的房子租金约1500元至1700元/月；1房1厅带厨卫850元/月；带厨卫单间650元/月。但是现在价格已经分别上涨至1700元-1900元/月、1300元-1500元/月、700元-900元/月。万科泊寓华为基地店，一期公寓价格是798元/月起，二期公寓的价格已经上涨至1558元/月起。万科泊寓员工对中国房地产报记者解释称：一期房间比较小，价格也比较低；二期房间大，价格高点。如果现在签约，可以便宜100元，以1458元/月签约。
对于后续房租上涨幅度这个租客关心的问题，这位万科员工称，会根据周边市场价位来调节，合同期内不会上涨。目前，一期已经全部出租，二期将在11月20日开放出租。
按照万科此前披露的消息，万科的操作思路是房间面积稍微变小，但基础配套会更好、居住品质提高，并将租金预算控制在同改造前同档，“综合整治完成后的公寓，租金在现有的市场情况下会有约10%增长，不会改变城中村的‘廉租’的属性。”
万科泊寓华为基地店二期中房报记者 翁晓琳/摄
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“我们不想给万科改造”
岗头新围仔村至今还有很多没挂上绿幕进行改造的房子，村子入口一排的十几栋楼房，就显示着不同的原貌。
看到有人过来，房主黄老板热情地开了门，让记者进来并说：“301那个一房一厅的人刚刚搬走，其他都住满了，你自己上去看看”。铁门一关，楼梯间一下子变暗，记者小心翼翼地上了楼，楼上十分昏暗。在现场，记者看到这是一个由十几平方米隔离出来的一房一厅一厨一卫的房间，从窗户看出去，还能看到隔壁楼正在赶工装修。
普通农民房，窗户对面就是万科改造的农民房
中房报记者 翁晓琳/摄
记者下楼后，黄老板站在路边询问：“还可以吧，1300元/月，合适你就可以拿了。现在房源很紧俏，今天不定下来，过几天就没了。”对于为何没有租给万科，黄老板说：“不喜欢别人在我房子里敲敲打打，搞得乱七八糟。我自己也挺好的。”深圳本地人的黄老板，收入主要依靠这栋8层小楼，1-7楼均对外出租，每层楼有6间房，粗略计算，一个月收入也有5.4万元。黄老板对于万科给的租金上涨幅度并不是十分看得上，“我想什么时候上涨就什么时候上涨，当然我们也不会无故上涨。只是房子在自己手里，我更有话语权。”
据悉，万科与岗头新围仔村当地村民拿房价格约在30元-40多元/平方米，租期12年，硬软装1800元-2000元/平方米。租金为递增方式，每年上浮3%，其中楼梯房为42元/平方米，电梯房46元/平方米。不过万科需要与每一栋楼的村民谈合作，目前岗头新围仔村的238栋楼，截至去年12月30日，统租率为15%，万科的目标是达到60%-80%。
对于目前岗头新围仔的谈判进度，万科方面并未向中国房地产报记者透露，只是称：“很多还在谈判，将来还是希望绝大部分能谈下来。”
有媒体报道称，目前“万村计划”的工程进度严重滞后，2000多栋房屋的开工率大概在20%，已运营的房屋也屈指可数，深圳万科每月需要支付的资金高达数亿元，回流的租金却极其少。有接近万科的人士对中国房地产报记者表示：有的村的进度变缓慢了，毕竟谈判的过程还是比较艰难，村民都有自己的考量。目前万科的重心是放在大梅沙村那一边。另外，“万村计划”进驻更加偏远的区域，竞争促使拿房成本上升、租客群体支付能力下降，率变得不再理想。
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套利年代没人会随便妥协
对于黄老板这类不想综合整治的村民来说，今后或许也将被迫接受。
近日，深圳发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018—2025）》的征求意见稿（以下简称“总体规划”），全市综合整治分区划定对象总规模约为99平方公里，规划期内综合整治分区用地规模为55平方公里。
换句话说，这99平方公里的城中村不再拆迁重建、不进行棚户区改造计划以及土地整备计划。各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。
在拆迁和重建城中村这件事情上，深圳市政府意识到城中村对外来人口居住的重要性。近几年，深圳出台了很多相关政策，探索利用城中村妥善安置外来人口的可能性。
2017年，深圳为了完成“十三五”40万套保障房目标，发布了《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（征求意见稿），要求 “十三五”期间收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业。
根据深圳市规土委调研数据显示，深圳城中村用地总规模约320平方公里，占深圳土地总面积的1/6。深圳城中村租赁住房约占总租赁住房70%，是租赁市场供应最重要的主体。
政策出来之后，不少开发商加入了城中村开发行列，万科就是其中之一，其率先提出“综合整治+内容运营”的模式来运营城中村，按照万科的定位，城中村综合整治项目纳入政府管理体系，可以规范住户租赁市场，使得消防责任主体清晰，也有利于贡献人才保障住房资源，并为重点企业定制宿舍。
但对于一些村民来说，综合整治实际上是变相地损害了其利益。距离岗头新围仔村5公里之外的另一个靠近坂田地铁站的新围仔村，此前就传出了消息说万科要进入综合整治。中国房地产报记者在村里绕了两圈，有村民透露：“不止是万科，还有好多别的企业来谈，不过，这里不可能做综合整治，大家都想着拆迁换新房。”
一墙之隔的中铁?诺德公馆和新围仔村，仿佛两个世界
中房报记者 翁晓琳/摄
与新围仔村一墙之隔的中铁?诺德公馆在开发完一期之后，二期2号楼主体结构全部完成，却迟迟未能入市，原因是项目二期存在拆迁补偿安置纠纷，且已进入了司法诉讼及仲裁程序。
项目三期即为新围仔村，由于拆迁范围为多栋村宅，权利主体分散且较多，拆迁谈判难度很大，至今未能形成统一的拆赔方案，双方尚未签署拆迁补偿协议。
从2010年拿地至今，已经过去8年了，中铁?诺德公馆因折戟于期无法进行下一步。
转机出现在今年5月28日，其挂牌转让给了深圳中铁粤丰置业有限公司80%股权，转让底价6.71亿元，但该项目一直处于停滞状态，留给接盘方的问题还有很多。
在一个套利年代，没人会随随便便放弃利益，被宏大的城市与市场理想驱动。一切有关利益的行为，最后都会增加波折性。
这就是深圳城中村面临的现实，也是万科“万村计划”面对的事实。
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