[摘要] 住宅的房价核价，成了近两年长沙开发商最头疼的事情。
一到关键时刻，长沙楼市调控就“掉链子”。
10月26日，长沙市政府网站公布了由长沙市发改委、市住建委、市国土局、国家统计局长沙调查队四部门联合印发的《关于进一步完善我市新建商品住房销售明码标价监制有关事项的通知》（长发改价调（2018）241号）。该文件所明确的用“成本法”监制商品住房价格，迅速使长沙房价核价陷入舆论漩涡。10月27日上午11时，该文件已在长沙市政府网站被删除。
就在10月25日，长沙中天星耀城项目获准预售，均价约12800元/平方米。在楼市趋冷、多个楼盘相继核价较低的情况下，长沙一个曾经的“地王”楼盘突然被审批出高价，引发舆论哗然和社会忧虑。“在控房价稳市场的关键时刻，给市场释放出一个为‘地王’背书的信号，有明显不妥之嫌。”长沙当地多位业内人士向中国房地产报记者表示。
2016年9月30日，经过213轮的激烈竞价，浙江中天以182998万元的成交价，一举拿下长沙市较偏地段圭塘板块的该宗商住用地，溢价率221.03%，刷新了长沙此前拍地的总价纪录和溢价纪录。由于当时周边住宅的均价约为6500元/平方米，该地块高达6115.05元/平方米的楼面地价直逼房价，被长沙当地业内人士普遍用“极度疯狂”来形容。此事件不仅引发了长沙房价的快速上涨，还受到了住建部领导的高度关注，长沙拍地应不应引进“熔断”机制的讨论也旋即展开，并于去年8月推出了“限房价竞地价”措施。
价格混战：有人欢喜有人忧
住宅的房价核价，成了近两年长沙开发商最头疼的事情。10月19日，位于长沙高铁新城桥核心腹地的长房东旭国际预售获批。虽然该楼盘是非限价地楼盘，但其均价约9700元/平方米、售价仅9215元/平方米的价格，立即使住宅限价9970元/平方米的周边限价地陷入了尴尬境地。地方一些网络或自媒体，甚至用“秒杀”一词来形容这种房价核价混战局面。
目前，在长沙楼市，高铁新城板块热度仅次于梅溪湖板块，二者均作为未来长沙城市的副中心，被业界并称为长沙楼市的“双雄”。正当长房东旭国际打响楼市高性价比枪，各界正猜想长沙高铁新城片区将如何迎来群雄逐鹿、楼盘更高性价比局面之时，当地政府部门给地处偏僻位置的中天星耀城项目批出的高价，让部分房企又对长沙房价的上涨预期充满了幻想。在长房东旭国际获准预售的同日，地段较中天星耀城项目优越、而且还具名校学区等优势的平吉上苑楼盘，均价也仅9200元/平方米。
不仅如此，本月11日，在位置明显优于中天星耀城项目所在地圭塘的滨江新城，A2地块成功出让，楼面价达到了6500元/平方米，住宅限价也仅11500元/平方米。而且A2地块被要求按照装配式技术建造、海绵城市设计要求等实施，对控成本更是提出了挑战。“中天星耀城项目被突然核出高价，很明显是在为‘地王’背书，应该是采用了成本法核价机制。”当地消息人士透露，此举有为稳定或助推地价之嫌，为接下来长沙加快推地铺路。今年5月3日，长沙市发改委、市住建委、市国土局印发的《关于限价商品住房销售价格（成本法）监制流程的通知》文件明确，限价商品住房销售价格（成本法）监制包括楼面地价、前期工程费、建筑安装工程费审核等。不过，该文件强调，长沙市用成本法监制限价商品住房销售价格，是为了精准施策房地产价格调控。“楼面地价反正能入成本进行房价核价，这其实是在变相鼓励长沙房企可以不计成本地任性拍地。”据知情人士透露，中天星耀城项目早在今年4月就大张旗鼓地进行销售宣传， 由于向政府部门询价不理想而搁浅面市，但因未获得预售许可证就涉嫌违规宣传，被当地联合执法部门责令改正。
5月，长沙市有关部门出台了成本法房价核价措施，该项目更是加快了入市造势步伐。10月12日，长沙消防在曝光首批消防安全不良行为时，中天星耀城一期项目不按照消防技术标准强制性要求进行消防设计被曝光。然而，颇具讽刺意味的是，半个月后的10月26日，长沙市住建委还在中天星耀城一期项目设立“2018年下半年长沙市建设工程质量常见问题专项治理示范工程现场观摩会”主会场，组织质监人员前往观摩学习包括消防永临结合在内的施工工法。
核价不公：名企或退出长沙市场
按照昨日公布的长沙市新建商品住房销售明码标价监制思路，去年6月29日之后，已有销售的楼盘，按原监制价格；没有销售的新楼盘，按“成本法”进行监制；“双限地”楼盘则由市土委会确定售价；以上三种均不行的，则采取“价格会商”。
去年6月29日，长沙市发改委、市住建委、国家统计局长沙调查队联合印发了《长沙市商品房销售价格明码标价监制操作规程》（长发改（2017）236号），详细规定了楼盘申请“价格监制”的六大流程，要求项目在申请预售许可证时，2016年10月有销售的，申报单价不得高于该项目2016年10月分面积段销售均价；2016年10月无销售的，申报单价不得高于同质可比项目2016年10月分面积段销售均价。
由于实施了新盘新办法、老盘老办法，加上使用了不少安置房对冲了部分商品房的房价，长沙市的房价虽然近年来涨幅不少，多次面临问责压力，但在上报的房价均价数据上，表面上还能勉强应对。
今年5月，长沙市出台措施，对限价商品住房实施成本法监制销售价格，市场上开始出现“长沙未来房价将为‘地王’背书”的声音。由于全装修政策给房企变相涨房价开了口子，长沙房价上涨的预期增强，捂盘惜售等行为进一步加剧。
“10月份这个成本法核价，表面上看是给房价兜底，其实是在给‘地王’钻空子。在变相鼓励房企高价拿地的同时，也给新旧楼盘造成更大的不公。”长沙某外来知名房企负责人指出，长沙的房价核价已让不少房企怨声载道，甚至被指有利益输送之嫌，碧桂园、恒大等外来名企在长沙暂停了拿地，已有外来知名房企在考虑退出长沙市场。
该负责人所说的10月份这个成本法核价，指的是前述长沙市政府网站10月26日公布、10月27日又删除了的《关于进一步完善我市新建商品住房销售明码标价监制有关事项的通知》。
同时，中国房地产报记者注意到，10月份长沙土地市场已明显降温不少，今年长沙市的土地出让计划能否完成，仍是一大疑问。
在他看来，长沙在高铁时代国家经济布局重新调整的机会中，其实是占据了一个重要的甚至是领先的位置，但长沙的房地产发展水平相对同类城市滞后了不少。
“正是基于长沙楼市有更大的发展空间而来，但当地楼市调控政策的随意性和不可持续性，弄得不少房企尤其是外来品牌房企在长沙市场无所适从，甚至很难达成集团下达给地方的年度销售目标。”该负责人表示，看重长沙这个市场，不一定就是短期内追求多高的利润。
事实上，浙江中天2016年9月拿下长沙这一圭塘“地王”项目之前，其长沙公司负责人就曾向媒体透露，该公司在洋湖板块项目可能要巨亏近2亿元。
在长沙楼市，一边是房价虚高盘的推出，另一边却是低价高性价比楼盘预售许可证的迟迟未获审批。
同样是地处长沙市高铁新城的某外来房企的项目，其置业顾问近日在面对咨询不断的看房者时，显得满脸的无奈。
“我们的预售许可证申请很久了，也没见下来，这么高性价比的楼盘，我们也想早点推盘啊。”置业顾问解释说。
此前的8月15日，湖南省委常委、长沙市委书记胡衡华在率队赴市住建委调研促进房地产市场平稳健康发展工作时强调，要进一步加强领导、形成合力，把稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。
“要加强督查，高度关注下阶段房地产市场调控的情况和效果，对责任不到位、工作不力的，坚决启动问责。”胡衡华指出。
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