[摘要] 当万科也开始喊出“活下去”，下一个问题必然是，对于万科这样的地产巨无霸们而言，除了造房子还有什么“活路”？而目前看，或明或暗，这些路已经展开。
金九银十，原本属于地产行业的旺季。但今年看到的却是，万科红底白字的“活下去”。
以及打折的广告推送，前有恒大多地楼盘打折、后有万科别墅5折起卖……
房地产行业“秋意浓”渐已成为行业共识。负债高企、施工面积处于高位、库存去化放缓……对于地产巨头们而言，高呼“活下去”或许并不全是作秀。
那么，万科们除了高喊“活下去”，还有其他活法么？
从单纯的住宅开发转向综合的”服务商“，是万科提出经年的思路，这个思路现在已经越来越清晰。
早在2014年，郁亮就提出，万科将由传统的住宅开发商向“城市配套服务商”转型。当时给出的时间表是，三年试错，未来十年新业务将占据万科盈利的半壁江山。
之后，万科相继推出“八爪鱼”，“V-LINK”等战略构想，并对长租公寓、小区营地教育、养老机构、产业地产等新业务开始探索。
事实上，最近几年万科的年报里，公司对于“主营业务”的表述一直在持续发生变化。2015年以前，万科的年报中对于主营业务的描述均为“主营业务包括房地产开发和物业服务”。2015年以后，万科在坚持“主营业务房地产开发和物业服务”基调的同时，在表述上有了更大的空间。
2016年年报，万科在以往一贯的表述“主营业务包括房地产开发和物业服务”后面增多了一句话，“积极拓展和城市配套服务相关的消费地产、产业地产等地产衍生业务。”2017年年报中，增加了“在巩固核心业务优势的基础上，亦积极拓展与生活服务相关的其它业务。”
2018年3月，郁亮在业绩说明会上给出了对万科未来清晰的描绘：摒弃旧思维、调整角色定位，全面转型城乡建设与生活服务商。
如果房地产开发不再适合作为事业重点，那么万科未来的重点在哪里？万科早年推出的多元化发展，或许可以成为参考答案。
在万科官网的产品服务中，万科物业、印力集团（商业地产平台）、泊寓（租赁住宅品牌）、万纬物流和冰雪度假已经和万科地产放在了同一级分类中。
最不容忽视的是万科物业，根据万科发布的自2018年1月1日至2018年6月30日止6个月期间财务报表，万科根据内部组织结构、管理要求及内部报告制度确定了房地产和物业管理共两大报告分部。
（来源：万科官网，《自2018年1月1日至2018年6月30日止6个月期间财务报表》）
根据万科2018年半年报，集团物业服务累计签约面积超过4.7亿平方米，上半年实现营业收入41.6亿元，同比增长29.8%。
华泰证券研究所9月28日发布研报，对物业管理营收同比增速和结算面积同比增速之间的关系的作出分析，万科物业经历了三个发展阶段：2011年之前万科物业管理拓展项目主要来自万科自有存量项目； 2011-2016年，物业管理拓展项目主要来自万科自有新结算项目；2017年至今，物业管理公司加大了非万科项目的拓展力度。
优质的物业服务或将使物业成为万科在后地产时代“活下去”的保障之一。华泰证券在公司调研中发现，2017年物业拓展面积有半数来自非万科项目，存量小区更换为万科物业的比例较多。因此认为，非万科项目拓展力度提升或将支撑物业管理业务的高业绩增速。
此外，今年引起广泛讨论的住宅租赁市场，万科也早已涉足。2008年，万科打造的广州万汇楼项目开业，虽然这个项目在很长一段时间内都无法收回成本，但万科还是继续在住宅租赁市场拓展。2016年万科推出的“泊寓”品牌整合之前的项目资源，加快了在长租公寓领域的业务拓展。
根据2018年半年报，截至报告期末，长租公寓业务覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。长租公寓业务当前已形成青年公寓（泊寓）、家庭公寓、服务式公寓三类产品，满足不同人群的需求。
万科扩张商业地产的野心在印力集团被收购后才昭然若揭。根据万科2018年半年报，截至报告期末，印力商业平台共管理126个项目，其中自持项目已开业79个。
虽然万科早在1997年就率先在住宅项目福景大厦中引入商业元素，但2011年坊间还一度传言王石曾说“谁要是多元化，就算我死了，在棺材里也要伸手出来反对。”，被媒体解读为王石反对做商业地产，而郁亮主张做。
后来郁亮在接受中国企业家专访时表示，所谓分歧只是王石戏剧化的表达带来的理解偏差，要是他和王石在商业地产上没有共识，万科根本不可能做。
随着居民消费水平的提升与电商物流的发展，万科又盯上了物流地产这块蛋糕。2015年，万科正式进军物流地产，物流独立品牌“万纬”为现代仓储设施和物流一体化运营的物流园区和产业园区专业开发商及运营商，主要为电商、零售、第三方物流公司、快递快运、冷链等客户提供仓储设施基础服务，通过网络化布局，迅速扩大规模。
外延拓展方面，万科一方面收购兼并产业链覆盖范围，7月并购太古冷链，实现对国内一线城市及内陆核心港口城市的覆盖；另一方面积极私有化物业地产龙头公司。根据万科2018年1月23日发布的关于私有化普洛斯交易完成的公告，万科联合厚朴、高瓴资本、SMG、中银集团投资有限公司，共同参与在新加坡交易所上市的普洛斯私有化，收购完成后，万科拥有普洛斯约21.4%股权。该企业为亚洲的现代物流设施供应商。
冰雪指的是万科松花湖度假区，据相关报道，万科还在三亚、青岛等地建设有度假村或度假小镇，或许这都是万科基于地产涉足文化旅游休闲产业链的尝试。
除此以外，万科半年报中还提及为实现“老有所养”，养老业务目前已布局15个城市；为实现“幼有所育”，集团教育业务在已开办超过20个全日制学校、100多个社区营地和十多个户外营地。
万科做房地产开发做的好，但鲜为人知的是万科做投资也很不错。而且，如今的董事局主席郁亮早年正是万科财务顾问公司的总经理，该公司一度是万科的对外投资平台。郁亮本人对财务和投资也熟悉的很。
郁亮担任万科总经理期间，万科最成功的投资案例，莫若是在2014年的蓝筹股底部，启动了万科的“事业合伙人”计划，并且这个计划最终成功抄底万科股票，高峰期盈利超过100亿元。
万科2014年报里提到了两个关键概念，其一、房地产行业正由黄金时代转入白银时代，其二、万科信心的最重要来源——“事业合伙人计划”。
2014年5月28日，代表万科1320名事业合伙人的深圳盈安财务顾问企业，通过国信证券－工商银行－国信金鹏分级1号集合资产管理计划，购入公司A股股份3583.92万股，自此拉开了万科“事业合伙人计划”增持万科股票的序幕。
紧接着，盈安财务借助着国信证券的分级资管计划，持续大手笔增持，短短半年多增持了近5亿股，具体购入份额和成本见下表:
根据华尔街见闻初步统计，截至2015年1月27日，相关事业合伙人计划合计持有万科近5亿股，平均持股成本为9.9元/股一线。
万科股价此后连续上涨，尤其是宝能、恒大争购万科期间，万科股价一度涨至42.24元/股，相关资管计划浮动盈利超过100亿元。
截至2018年年中，该资管计划仍在正常运作中。在这3年多时间里，初期投入的48.77亿元资金目前已增值至逾120亿，增值仍有70多亿元。
除了事业合伙人计划外，万科在其他领域的资本运作也可圈可点。
早在1993年11月，深万科就曾发布公告，深万科及其子公司合计持有申华实业5%股份。受万科举牌公告刺激，申华实业股价涨至70多元，引发A股其他投资者跟风热潮。
这几年万科在二级市场一直有投资。自2007年开始，万科投资过的上市公司有12家，但从年报数据来看，该项投资多是出于财务目的。
2018年3月，郁亮在万科2017年业绩会上说道，“我们认为中国房价单边上涨时代已经结束了，房地产企业需要把自己看成制造业，服务业赚钱，不能靠不动产的单边上涨赚钱。行业必须做出改变。如果只靠房地产的上涨，以前怎么赚的钱，现在怎么还回去”。
目前看，改变已经到来。
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