[摘要] 今年的最后几个月，成都某知名房企准备将重心从川内二级城市重新转移回成都市区，尤其是在拿地方面，该房企将重点关注主城区的优质土地。相关负责人提到，除了招拍挂途径，投拓部门还将密切关注收并购市场，希望可以借助收并购途径，获得更充足的优质土地储备。
前段时间，锐理收到了一则来自行业内部人士的消息：今年的最后几个月，成都某知名房企准备将重心从川内二级城市重新转移回成都市区，尤其是在拿地方面，该房企将重点关注主城区的优质土地。相关负责人提到，除了招拍挂途径，投拓部门还将密切关注收并购市场，希望可以借助收并购途径，获得更充足的优质土地储备。
近两年，房企间的收并购大事件相继上演，部分房企通过收并购新增的土地储备量正在逼近甚至超过其在公开市场拿地的体量。
以阳光城为例，年报显示，2017年阳光城的总拿地金额为1396.37亿元，剔除合作以及补容积率的项目外，有505.97亿元用于收并购，而其在招拍挂市场的交易总额为480.45亿元，不及收并购交易总额。根据统计，2017年阳光城通过收并购渠道获得的项目合计52个，占新增土地储备量的55%。不仅仅是阳光城，多家房企都逐步形成了公开市场招拍挂、旧城改造、合作开发、并购整合等多元化的土地拓展方式。今年5月，保利共新增项目9个，其中有6个项目是通过合作取得的，另外3个项目为招拍挂途径获得。收并购正在成为房企为来年“备粮”的重要方式。
房地产收并购：增土储 扩利润
所谓收并购，包含了两大概念。一是收购：指公司通过收购或者证券交换，来获得另一公司的股权，取得对该公司的控制权，即购买公司的资产；二是并购：这是对目标公司控股权发生转移的各种产权交易形式的总称，包括合并、兼并、收购等，以借此来扩大规模、提高管理水平、增强竞争力。
从房地产的角度来说，收并购的目的有三：
一是最常见的，增加土地储备，为未来备货，这是房企目前最青睐的拿地方式之一；
二是打入新市场，抢占市场份额。这里不得不提到融创，融创通过对融科智地、万达文旅等的收并购，获得了北京、上海、武汉、深圳等多个城市的多宗土地，快速实现了化布局。其中，2015年，融创斥资32亿元，收购了中渝置地在成都的7个项目，包括四海逸家、锦江逸家等等；2016年，融创又收购了天合房产旗下三个项目的股权，短短两年，融创已经深入成都房地产市场；
三是涉足其他产业，转型升级，获取新的利润增长点。比如融创通过收购链*地产的部分股权，进入了长租公寓领域；万科通过收购普洛斯，涉足物流地产……
收并购升温 交易总额增加31%
收并购近两年在房企中格外受欢迎。根据《普华永道房地产行业并购2017年全年回顾》统计，2017年全年，中国大陆的房地产交易超过了480笔，交易总金额达到了810亿美元，同比增加31%。
房企正在加速抢占收并购通道，其压力包括房企的主动收并购需求，也包括房企被动出售资产的尴尬。
大型房企主动出击：拿地难度大，优质土地稀缺
公开市场“拿地难”正在成为房企间的共识。一是普遍上涨的地价，二是近两年土拍市场的规则不断升级——从早期的“熔断”，到后来的移交“租赁住房”、“人才公寓”等，都大大提高了房企拿地的成本，给房企带来了巨大的资金压力，降低了房企的拿地意愿。相对来说，收并购模式对于房企的限制更少，同时由于拿地早，其地价相对更低，成本可控。另外，从土地质量来看，近两年城市外扩明显。以成都为例，近几年近远郊市场是成都土地市场的供应主力。不过，由于近远郊的发展成熟尚需时日，新出让宗地易面临缺乏配套的尴尬，而核心城区的土地资源则更多掌握在早年间出手的房企中，如长期活跃在城市郊区的碧桂园，通过收购中天城投的宗地，成功挺进春熙路。在资源竞争加剧的情况下，急需继续扩张的房企，通过收并购途径，可以以较低的成本，在最短的时间内，获得优质的资源，实现快速布局。
中小房企被迫出售：融资成本高，生存压力大
不过，近两年的收并购案例大多集中在大型房企中。普华永道的统计数据显示，2017年，房地产单笔并购交易额大于10亿美金的总交易额占比增加21%，1-10亿美金的交易额下降17%。
从数据来看，行业的集中度还会继续提升，这对于实力雄厚的大型房企来说，是有利的。不过，对于中小型房企来说，随着融资渠道的收紧、融资成本上升，而中小企业本身资金周转能力弱，资金压力大，出售资产是不得不为的选择。
收并购背后的风险不容忽视
通过收并购，不少房企尝到了“甜头”，预计未来2-3年内，收并购的热度还将持续。不过，收并购本身也存在较大的风险。2014年5月，绿城中国和融创中国同时发布公告称，融创中国将以63亿港币的代价，收购绿城中国24.313%的股份，二者一个以品质傍身，一个以资金取胜，看似完美的组合，2014年12月却终止了收购协议。事后，绿城中国董事长宋卫平曾自述道，融创中国的此次收购行为，使得“客户担忧不满、合作伙伴委屈且受到了不合理的对待”。据了解，融创中国入主后，推行了降价销售策略，同时向工程方等的付款速度减慢，并且融创与绿城在薪酬上、行事风格上都有很大的差异，收购双方在公司文化、策略方面有着较大的分歧，是此次收购案失败的一大重要原因。因此，现阶段来看，收并购虽然是个好机会，房企也应注意到其背后所蕴藏的风险。
一是不同收并购方式的不同风险。
对于股权并购来说，虽然少了土地转让相关的税收，但需要承担原公司的债务及其风险等；对于资产并购来说，优势是不用承担原公司的债务，没有风险，但相应的需要缴纳契税、印花税等多种税，同时还需要对原项目取得的各项手续进行变更，流程繁杂等。
二是这波收并购浪潮之后房企需考虑的后市风险。
2016-2017年甚至2018年，房企的收并购动作都较为频繁，经过近几年的竞争，一来是早期质优价低的高性价比土地都被收割了一轮，后续进入市场交易的土地，其地价并不会太低，收并购的成本优势减弱；二来，此前的大型收并购多集中在一二线城市，其土地资源得到了大幅度的去化，房企在一二线城市的收并购机会更少，难度更大。因此，锐理数据认为，在这样的情况下，房企可以更多地关注旧改市场，通过合作、收并购等方式，攻占旧改市场；另外，尽管目前部分房企选择撤出三四线城市，但一些重点城市中资源好、价格优、值得开发的土地，也值得加以关注。
有句话是，这是最坏的时代，也是的时代。对于收并购浪潮中的房企来说，这是的时代，或许也是最坏的时代，目光长远，提升实力，方是题中之义。
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