[摘要] 近期国内房地产市场极不平静:继7月31日中央政治局定调“坚决遏制房价上涨”之后，不少地区的土地市场出现流拍和底价成交；在住房租赁市场，多地近日出现房租上涨；随着房地产税出台时间临近，二手房房源不断增加。那么，导致这些现象的原因何在？是否预示着房地产市场拐点近在眼前？
近期国内房地产市场极不平静:继7月31日中央政治局定调“坚决遏制房价上涨”之后，不少地区的土地市场出现流拍和底价成交；在住房租赁市场，多地近日出现房租上涨；随着房地产税出台时间临近，二手房房源不断增加。那么，导致这些现象的原因何在？是否预示着房地产市场拐点近在眼前？
土地市场流拍探由
8月22日，上海土地市场迎来城中村改造地块的三连拍，来自宝山大场和奉贤南桥新城的三幅含商品住宅属性地块挂牌出让，最终均以底价成交。而在此之前，太原市8月10日举行被坊间称为“史诗级”的大规模土拍，热点区域总面积约82.71万平方米的8幅黄金地块进行拍卖，起拍价合计130.82亿元，结果全部流拍，让人大跌眼镜。据称，该地块所处区域交通便捷、配套齐全，且周边二手房售价超过1.2万元/平方米。业内人士曾预估，这场拍卖可能拍出今年太原的楼面地价、土地单价“地王”。然而，8幅地块中，只有北京润置商业运营管理有限公司(SP－1844地块)和金茂投资管理(天津)有限公司(SP－1848地块)报名，因出价不达拍卖底价，没有交易成功。另外6幅地块则无人报名。
土地流拍的原因是太原土地市场不景气吗？似乎不是。数据显示，2017年二季度和三季度，太原综合地价的同比增速不仅为二线城市，而且是。
事实上，不仅是太原土地市场，其他地方也或多或少出现问题。根据中原地产研究中心的统计数据显示，2018年1—7月，房地产市场土地流拍共796宗。其中，一线城市土地流拍共13宗，创2012年以来新高；二线城市土地流拍共154宗，同比增长200％；三四线城市土地流拍合计达629宗，同比增长121％。尤其值得注意的是一线城市，即使土地成交，也是底价或逼近底价成交，且成交价格普遍低于两年前。如据太平戴维斯统计，2018年二季度，上海土地市场交易总金额为139亿元，同比下降21％。从房企的购地数据来看，根据相关统计，2018年1—7月，房企购置土地均价为4790元/平方米，同比增长9.5％，但增速比去年同期下降17.4个百分点。而重点房企的数据更能说明地价的走势，因为其拿地成本普遍下跌。中指研究院的数据显示，2018年上半年，20家代表房企拿地金额同比微涨0.4％，拿地面积同比增长19.8％，拿地成本则下降16.7％。其中，一线城市20家代表房企拿地楼面价同比下降19.1％；二线城市同比下降7.5％；三四线城市同比下降18.1％。
当前土地市场为何会出现流拍现象？房掌柜(上海)二手房总经理宋会雍对《上海金融报》记者表示，土地流拍有两个原因，一是从大的方面看，7月末中央政治局会议对楼市给出新的定调，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。“原本大家对房价上涨预期仍较大，当这样的预期降低后，土地价格却未如预期那样降价时，买家就不会像之前那样买地了。”二是市场风向发生了变化，市场空间不断变小。“以往在需求端，我们有人口红利，有城镇化进程在支撑，目前这样的需求已不在高峰期。哪怕放开二胎政策，需求也没有明显增加。由此可看出，需求端存在泡沫，我们要对需求进行重新评估。”宋会雍表示。
易*中国研究中心高级研究员杨科伟告诉《上海金融报》记者，最近土地流拍情况不少，出现了以底价成交，但这不能看作土地市场趋冷。“虽然太原市出现土地流拍，上海的三块土地也出现了底价成交，但据了解，这是由于部分土地的附加条件较多，如需要建保障房、租赁房等。此外，地价的起拍价又普遍是过去成交区域的单价‘地王价’，所以才会出现流拍和底价成交的情况。这反而可以看出土地市场竞争激烈，不然土地的定价怎么会这么高，规则这么多呢！”
房贷利率调整风波“反转”
谈及楼市，房价过快上涨可谓长期困扰购房者的一大问题。7月31日，中央政治局会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，其中针对房地产明确定调:“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”
浙江金融职业学院教授应宜逊对《上海金融报》记者表示，此前房价之所以越调控越上涨，主要原因一是在GDP主义与土地财政下，各级政府内心都偏好房价上涨；二是住房商品化过了头，保障性住房数量严重不足，又没有与商品房市场切割。
交通银行金融研究中心高级研究员夏丹告诉《上海金融报》记者，此次中央政治局会议的信息量丰富，涵盖房地产领域各种问题，其中最引人关注的就是“坚决遏制房价上涨”，较以前“坚决遏制房价过快上涨”去掉“过快”二字，显示监管层对于房地产调控态度之坚决更胜以往。之后，住建部8月7日召开房地产工作座谈会，表示对楼市调控不力城市坚决问责；发改委8月15日在国新办吹风会上重申，下决心解决好房地产的问题，坚决遏制房价上涨。
除了房价，房贷利率也向来为广大购房者关注。8月9日晚，有报道称工行、农行下调上海首套房贷利率，从9.5折调整至9折。此消息迅即在市场上引起不小的震动。然而，次日两家银行相继辟谣，否认下调行为。其实，上海地区一直存在首付折扣，在一线城市里可谓“硕果仅存”，且以9.5折居多，部分银行对达到一定标准的客户还有9折优惠。夏丹对《上海金融报》记者表示，由于个人住房贷款具有资产优质、资本节约的特点，也有助于优质个人客户的储备，银行本有通过打折优惠发展业务的倾向。但当前房贷定价已不仅是纯粹的商业行为，在敏感节点引发的市场效应，可能大于单一事件本身的影响。这起事件的反转，恰好说明监管导向从严。
夏丹指出，鉴于基准利率自2015年10月以来没有出现过调整，房贷利率上浮建立在较低的基础利率4.9％上。融360数据显示，2018年7月首套房贷款平均利率5.67％，二套房贷款平均利率6.03％。比较央行近十年来的数据，2018年6月个人住房贷款加权平均利率为5.6％，而2011年12月和2014年9月该数值曾分别达到7.62％和6.96％的高点。“从值看，近期房贷水平不算高，但首套房和二套房贷利率上行分别持续19个月和15个月，涨幅也在趋缓，继续上涨的空间已不大。”
杨科伟认为，房贷利率上升对销售并没有大的影响，“房贷利率从来不是影响购房决策的核心要素。”杨科伟告诉《上海金融报》记者，近期一线城市房地产销售量有所回升。二线城市销售量较为稳定，三四线城市销售量保持热度。“销售量往上走仍是需求推动的，但由于限价没有放松，因此部分销售价格处于失真状态。总体来说，销售情况和过去相比没有发生太大变化，只是相比以往，动不动就‘日光’的现象很少出现了。”
记者注意到，统计数据显示房地产开发投资增速再次站上两位数:2018年1—7月累计同比增长10.2％，增速比1—6月提高0.5％。夏丹认为，这与土地购置持续高位运行有关，“1—7月房企土地购置面积和成交价款同比增速分别达11.3％和21.9％。拿地主要标的集中于三线城市，成交面积和出让金相较去年同期出现较大涨幅。尽管向三四线城市下沉是一二线城市严控之际部分开发企业的权宜之计，但高杠杆迭代下过分深耕也蕴含不小风险。受货币边际宽松和去杠杆节奏暂缓的总体环境影响，房地产领域虽不会被‘大水漫灌’，但亦有所传导。此外，目前房地产开发企业到位资金改善，1—7月同比增长6.4％，比6月提高1.8个百分点。其中，自筹资金、定金及预收款同比增幅扩大，国内贷款、利用外资和个人按揭贷款降幅缩窄。”
防租金暴涨须打破垄断
另一个值得注意的现象是，近期部分城市房租暴涨。据相关机构统计，7月北京房租环比涨2.63％ ，同比涨21.89％；上海房租环比涨2.10％ ，同比涨15.71％；深圳房租环比涨3.1％，同比涨23.98％；广州房租环比涨2.92％，同比涨21.64％。其中，北京、深圳部分小区的租金涨幅甚至超过50％。虽然房租上涨存在客观因素，但自如、蛋壳等长租公寓的“头部玩家”集体哄抬行为，也被认为是导致房租暴涨的原因之一。对此，北京市住建委近日联合多部门约谈自如、蛋*公寓等住房租赁企业负责人，要求不得利用融资获取的资金恶性竞争抢占房源、不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源、不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源，并表示将严查哄抬租金扰乱市场的行为。
杨科伟对《上海金融报》记者表示，北京房租大幅上涨由多方因素造成。一方面，过年后和年中是租房旺季，属于周期性波动。这个时段往往供不应求，特别是7月份，毕业生有租房需求。另一方面，部分长租公寓推波助澜。
宋会雍指出，北京人口多，但租赁住房供应较少，这是房租暴涨的原因之一。此外，有中介对片区进行垄断，哄抬价格是另一大原因。“照理说，房东把房子交给中介去出租，中介可以收取部分管理费，但部分中介想在管理费之外再捞一笔，而中介垄断房源就可以抬价，多出来的钱就转嫁到租客头上。”宋会雍建议，要防止这种情况，可采取两个办法，“一是控制中小型中介手里房源的数量，使之不能形成垄断。对大中介，由于其背后有资本支撑，无法控制数量，不妨限制其在住房租赁的活动范围，使其致力于改造那些不具备直接出租条件的房源，通过加工处理进入市场，这样实际是给市场增加房源，对稳定市场有很大益处。一般来说，只有垄断才有操纵价格的空间，所以要建立打破垄断的机制。不然的话，资本有逐利的本能，一旦进入可谋取暴利的领域，即使原本有良心的资本也会丧失底线，进行逐利。这方面不能靠市场自觉。”
开征房地产税益处明显
近年来，房产税一直是备受舆论关注的热门话题。该税种何时出台，则是“热门中的热门”。随着近日中央政治局会议定调“坚决遏制房价上涨”，大众普遍关注房产税出台的最核心原因之一，就是期待其能够成为遏制高房价的杀手锏。
宋会雍对《上海金融报》记者指出，房价走高后，对实体经济和民众生活的抑制力越来越凸显，房地产税能在一定时期起到抑制房价的作用。“以往对房地产税出台的预期没有这么高，但从最近的情况看，出台只是时间问题，我认为应该就在今明两年。可以预见的是，这次房地产税不会像此前上海和重庆那样停留在形式上，而是要起到较大作用。比如当地价下降时，房地产税的税额必须对土地财政起到一定效用，比如调整供需，对拥有多套房的人群征收高税费，使之不得不减少名下房子的数量。事实上，随着房地产税出台时间临近，不少投资客已纷纷抛售，二手房市场现在不缺房。未来二手房市场吸纳的需求越来越多，新房市场的空间将变小，目前上海二手房占供给市场约70％，深圳二手房占供给市场约90％。当然也有一些投资客仍抱着赌博的心态，大量囤积房子。”有观点认为，房地产税出台导致房价下降会严重影响中国经济发展。宋会雍指出，这种说法是伪命题，房地产税不会给中国经济带来负面作用。“房地产税最主要的效果是抑制资本过于集中，减少贫富落差。因为贫富差距是社会发展到一定阶段必然要解决的问题，这将给整个社会带来更稳定的发展。房地产税征收的原则就是用了土地才要缴税，多用多缴，少用少缴。之前房地产市场这么热就是因为没有比买地更赚钱的事，很多人买块地，即使什么都不干也能赚钱，不依靠能力，不创造价值，这将对社会造成极坏影响，最终需要整个社会来买单。此外，如果钱都集中在房地产市场，就难有更多的钱来消费，这也给消费升级造成困难。”宋会雍进一步表示，“房地产不是不能依赖，但不能过分依赖。成熟经济体中，房地产占GDP的比重不会过大。过去我们经常提到日本房价大跌后‘失去了20年’，但仔细分析，日本通过解决房价问题，让整个社会回归实体，使人民生活水平不断提高，依旧处在发达国家行列，各种本土品牌也长盛不衰。我认为我国出台房地产税后，房价会有所下降，但对普通人群不会产生太大影响，只是对囤积房子的人而言，就无法再通过囤房来获得社会财富了。整个社会运行会更加良性。”
构建“住有所居”新秩序
■记者 潘晟
8月以来，国内楼市似乎正在经历“极与极的碰撞”。一方面，房地产市场的热度还未完全退去，7月份65个城市新房价格同比上涨，环比上涨的城市数量也在增加，且住房租赁市场又起“波澜”，北上广深等重点城市房租均出现两位数增长。另一方面，在中央政治局会议定调“坚决遏制房价上涨”的背景下，从中央到地方，房地产调控正在全面升级。自2009年12月14日国务院常务会议出台“国四条”，以“遏制部分城市房价过快上涨势头”以来，本轮房地产调控迄今差不多已近9年。回首本轮调控，以限购、限贷为代表的短期调控手段无疑是重点政策。不可否认，此类政策有效遏制了房价过快上涨，实现了“时间换空间”的预期目标。不过，历史经验证明，短期调控无法解决长期供需不平衡的根本矛盾，且在市场化环境中，“有形之手”的长期干预必然会导致一定程度的市场扭曲。仅从房价数据看，在限价政策的压制下，房价上涨势头确实得到明显遏制，但一二手房价出现了明显的倒挂现象，显示房价数据存在一定程度的失真。若这一情况得不到及时纠正，不仅价格信号无法为下一步调控提供依据，同时还可能引发监管套利甚至“寻租”等乱象，不利于房地产市场健康稳定发展。因此，随着调控逐渐步入深水区，唯有进一步深化住房制度改革，才是实现房地产市场平稳健康发展的根本途径。从目前来看，经过近9年调控，部分调控手段，如弹性化的土地出让规则、因城施策的差异化信贷措施等正在逐渐制度化，有望成为长效机制的组成部分之一。长期来看，建立起强调居住属性的住房制度，构建“住有所居”的新秩序，应成为房地产市场改革的大方向。要实现这一目标，一方面需从源头着手，解决长期以来土地供给失衡的问题，如加大保障类住房供给，以解决低收入和“夹心层”的居住问题；同时，应进一步推进租赁市场资产证券化和REITs等发展，提升租赁市场的周转和融资效率，增强租赁市场发展的内生动力。另一方面，包括房地产税等在内的一系列财税制度改革，也是房地产调控机制的重要组成部分之一，应审慎评估相关政策的影响，适时推进。
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