[摘要] 又到半年总结时。近期，上半年经济运行情况的各项数据陆续发布。国家统计局17日发布了2018年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。
文|西部君
又到半年总结时。近期，上半年经济运行情况的各项数据陆续发布。国家统计局17日发布了2018年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。
1.乌鲁木齐拿下二手房同比涨幅
过去半年，从约谈到调控升级，国家七部门联手对30个城市的楼市乱象进行了集中整治，被媒体称为“刷新了以往楼市整治的力度”，那么，大治之后的楼市，到底出现了怎样的变化，先直接看数据：
从6月70个大中城市新建商品住宅销售价格可以看出，无论是环比还是同比，房价上涨仍是主基调。环比角度，除北京、上海、厦门、南京、无锡、蚌埠、平顶山七个城市略有下浮（北京、上海、厦门持平），其余都出现了上涨。同比角度，也只有北京、上海、南京、合肥、福州、深圳、无锡、蚌埠、泉州九个城市有限下降。由此可见，房价上涨的基本面依然没有改变。当然，涨幅已经算比较温和。
6月环比涨幅超过3%的，只有济南、海口、丹东、三亚四个城市。它们上涨的原因也很明显。海口、三亚、丹东，都属于典型的政策驱动。具体看，前两座城市是因为海南建自贸区和自贸港的政策红利，后者则是因众所周知的外部原因创下了“2天暴涨5成”的纪录。济南则属于货币化棚改带来的需求井喷，曾有“拆迁户撑起济南房产市场半边天”的说法。
在多数城市限购、限价后，不少城市的新房和二手房价格甚至出现倒挂。这决定了二手房的房价往往比新房价格，更能体现出一个城市房价的真实状况：
很显然，二手房价同样以涨为主。其中环比，除上海、福州、厦门外，都略有上浮。涨幅的是南宁、海口、三亚，均为1.7%。海口和三亚的原因，上文已经说过。南宁的房价走势，则应与“一带一路”计划对其区域优势的放大有一定关联。同比方面，除北京、上海、南京、福州、厦门、郑州外，也都有上升。的为乌鲁木齐，并且是一个涨幅在15%以上的城市，主要原因和济南差不多——旧城改造、棚改造成购房需求上升。
2.东北主要城市房价并未衰落
这几年主要二线城市房价，的外部因素之一，是各地掀起的“抢人大战”。仅从15个热点城市5、6月房价同比涨幅看，超过1%的城市，像天津、郑州、武汉、成都，都属于“抢人大战”中的主力城市。
这表明，尽管各地都不愿意承认“抢人大战”对房价的推动作用，但从数据看，它与对应城市的房价确实呈现出较为明显的正相关关系。
另一个因素，当属行政调控。这里主要表现为5月1日前后，有12个城市被住建部约谈。（七部委联合整治房地产乱象政策的出台已是6月底，5、6月城市的房价应与之关系不大）。具体的城市名单包括：成都、太原、西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山。
从这次的统计结果可以看出，这些城市6月环比涨幅，除成都、太原、昆明低于1%，其它受调控的影响似乎并不明显。这说明，当前约谈、调控对房价的影响还是有限，整体上的房价上扬还是有较强的后劲支撑。尤其需要提到的是东北地区，像长春、哈尔滨、沈阳，无论是新房还是二手房，都有明显上涨，这与一般印象中的东北衰落以及人口的流失不甚吻合。西部君认为这里面的原因，不排除是东北振兴开发的资源投入加大，以及海南的限购升级造成的购房需求回流，甚至和丹东一样，外部政策的变化也增加了投资性驱动。
整体看，至少从目前的趋势而言，主要城市房价依然处于上升区间，只不过速度略有放缓。当然，6月底开启的对30个城市的楼市乱象整治，效果的显现可能还要过一段时间。
3.成都重庆西安购房窗口或已出现
70个大中城市中，西部区域的城市共有呼和浩特、南宁、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、包头、桂林、北海、泸州、南充、遵义、大理，共18个城市。这些城市的新建商品房、二手房，无论是同比还是环比，都处于上升通道。有几个表现突出的地方，值得一提。成都、重庆、西安，三个城市之前都被列入了楼市乱象整治行列，成都、西安在4月还领涨。但6月的环比涨幅，三个城市的新房和二手房都在2%以下。说明楼市较之前几个月，确实有所降温。对这三个城市的刚需购房者而言，当下或是不错的入场窗口。
从新房同比涨幅看，贵阳、昆明、西安、乌鲁木齐等都在10%以上，比较抢眼。这里面的因素比较复杂，也各有不同，如西安已成为典型的网红城市，近一年来，资本、人气都很旺，加之过去房价属于洼地，近一年来的强势上涨，倒与它存在感的增强，比较呼应。昆明、贵阳，则与交通区位的持续改善有直接关系，乌鲁木齐除了棚改，在“一带一路”中区位优势的逐渐显现，也是重要原因。不只是省会城市，西部的一些三四线城市房价，也有明显的上浮。如泸州、南充、遵义的二手房同比涨幅都在6%以上，其与所在地区省会城市成都、贵阳房价的挤出效应和调控应该有直接关联。这也可以说是一年多以来，三四线城市普涨的一个缩影。另外，据地产情报站分析，虽然中西部地区的投资总额和商品房销售总额与数仍比不上中东部地区，但在同比增速上，今年上半年，中西部地区已经明显胜出。
如以商品房销售面积来看，东部地区的同比增长已经进入了负值，而中部地区是12.8%，西部地区是10%；商品房销售额，东部地区同比增长是3.9%，而中部地区是27%，西部地区是28.2%。
这一方面当然是后发优势催生的必然，另一方面则说明一二线城市房价上涨和限购的压力，已经直接传导给三四线城市。除此之外，中西部三四线城市的城市化和棚改进入快车道攻坚期，也是重要推手。
从这些背景因素看，中西部地区的三四线城市，未来几年仍会有一个上涨周期。
小结：
上半年的数据表明，房价整体温和上涨仍是基本面。一二线城市稳中有升，三四线城市涨幅更为强劲。“抢人大战”对房价的推动较为明显。购房跟着人气和资本走，不会错。
在楼市调控和乱象整治升级后，未来各地的城镇化速度和库存状况，对房价的影响将更为直接。不过，一个不确定性因素是，经济的整体运行情况是否能够支撑各地告别对土地财政的依存度。
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