[摘要] 从219位，至204位，15个身位的晋升，是一年时间里，泰禾集团董事长黄其森在5月8日刚刚揭晓的《新财富》2018年500富人榜中，留存的印迹。
未来数年内，可能只有50家超大型及大型地产商能够存活，作为业内重量级企业家之一的黄其森，当然知道这一普遍被认可的共识
文 |《投资时报》记者 孟楠
从219位，至204位，15个身位的晋升，是一年时间里，泰禾集团董事长黄其森在5月8日刚刚揭晓的《新财富》2018年500富人榜中，留存的印迹。
此前的4月24日，泰禾集团发布的2017年年度业绩报告显示，该公司全年实现营收243.31亿元，同比增长17.38%；归母净利润21.24亿元，同比增长24.43%。但仅过两日，该公司再次发布公告称，由于相关工作人员疏忽导致年报全文及摘要的部分数据录入错误，公司重新发布了更正数据后的年报。《投资时报》记者通过多方采访、沟通了解到，此事发生的背景，或与该公司前财务总监罗俊离职期间恰与年报筹备期叠合相关。
因人事调整进而引发内部管理出现纰漏，或是一个理由，但市场由此产生的联想和担心依然存在。2017年12月22日，黄其森对外界曾语出惊人道，“2018年，泰禾集团的销售目标为2000亿元”，这个预期增幅远超同行的目标，对于2017年销售额刚过千亿且市值仅有323亿元的泰禾集团来说，是否太远？能否实现？在当下融资渠道收窄的房地产行业，泰禾集团依靠高于同行业的融资水平如何实现可持续性增长？
一位接近泰禾集团的业内人士向记者透露，随着房地产行业集中度加深，泰禾集团势必要在近两年的扩张窗口期迅速做大规模。这或许也意味着，该公司将牺牲短期负债以获取长期发展资源的战略。这位人士同时分析说，泰禾集团高速增长的业绩将在2018年迎来回款高峰期，这将会对其目前偏离的财务指标起到一定的修正作用。
高负债率缘于并购扩张
在收到深交所关于该公司“是否存在信披违规”的关注函后，尽管泰禾集团公告称“黄其森高调宣布业绩目标的言论，属于其个人的愿景和对该公司未来的期望，不构成业绩的预测和承诺”，但有一个事实仍不容否认，即自2013年年报披露过房地产当期销售金额124.44亿元以来，该公司已连续4年未公布该项数据。这亦令外界长时间来仅能通过第三方数据知晓其产品销售情况以及行业地位。
5月8日，有投资者在深交所互动易上问及泰禾为何不公布2017年销售数据，公司官方回答称，公司项目销售数据属于自愿性披露信息，公司将对相关问题进行研究，择机公布销售数据。据克*瑞数据显示，泰禾集团2017年销售金额为1007亿元，位列国内地产商第17位。但观点指数研究院公布的该公司2017年销售金额，却仅为950亿元，且排名也退至第21名。
无论逾100%的业绩增速预期是否为泰禾集团的真实目标，黄其森的高调言论已令该公司市值与知名度双双收获颇丰。
一方面，Wind数据显示，“高调”的泰禾集团股价，仅一个月的时间便从16.66元/股爆涨至43.69元/股，涨幅达162.24%。即便如今炒作热度已退，其股价仍保持在26元/股上下。另一方面，知名度提升或令泰禾集团今年的销售费用节省一笔可观支出。
不过，在业内以“高负债、高杠杆、高担保”完成高运转著称的泰禾集团，却在股权融资方面未能分享其市值增长的红利。
Wind数据显示，该公司控股股东泰禾投资持股数量为6.09亿股，截至2018年5月2日，已质押的股份数量为5.86亿股，质押比例高达96.17%。但其中逾九成的股权质押均发生在泰禾集团股价暴涨之前。同时，其年报显示，2017年该公司资产负债率为87.83%。对于这一不低的数据，黄其森对外表示，“2018年泰禾集团将继续降低土地成本，争取在上半年将资产负债率降到79%，下半年降到75%。”Wind数据显示，该公司2015年和2016年的资产负债率分别为79.87%和82.40%。
记者注意到，逐年攀升的资产负债率与其近年来并购扩张的战略不无关系。
泰禾集团年报显示，2017年该公司通过收购、参股等多种方式低价获得土地储备，从而开启以并购为主的战略阶段。该公司新增的36个优质项目中，多达30个项目通过并购及购买资产的方式获取，合计投入资金达552.40亿元。但疯狂扩张的背后，却不得不面对货币资金紧张的境况。其年报显示，2017年末，该公司货币现金仅为165.85亿元。有息负债总额达1354.94亿元，其中银行贷款和公司债分别为269.82亿和255.38亿，而被誉为地产融资“高利贷”的非银行贷款为829.74亿，占比已达61.24%。
面对一线房企5%—6%的平均融资成本，一线边缘的泰禾集团平均融资成本则为8.1%。这亦令其净负债率连续走高并超过400%，在行业20房企中居于前列，未来的还款压力不容小觑。尽管泰禾集团2018年以来成功尝试多种融资渠道，其中不乏境外债券融资、资产证券化和供应链资产支持票据等手段，但成本依旧处于高位。
2000亿目标押注新管理层
亿翰智库于近日公布的2018年1-4月中国典型房企新增货值》数据显示，泰禾集团新增货值为182.7亿元，仅排名第35位。在克*瑞公布的《2018年1—4月中国房地产企业销售100排行榜》中，泰禾集团期间销售额仅415亿元，同比增长33.44%。相比黄其森高调提出的2000亿元销售目标，即的预期增长，2018年1/3时间已过，而20%的销售额完成率显然不够看。
不过据记者了解，泰禾集团2018年尚有4000亿元左右可售货值，其中仅广深区域的8个城市就已布局了11个项目，总货值超过千亿，且至少有9个项目推售。这或许就是黄其森“2000亿”的底气所在。问题是，该公司主打的高端“院子系”产品线存在“天生”的缺陷——周转率、回款率过低。年报显示，2017年泰禾集团存货周转天数较2016年上涨800天至2347天，存货周转率仅为0.15，而回款率更是多年来不足50%。
在去杠杆的大环境下，通过销售回款回笼资金目前已成为中国大多数房企的重要考核指标和战略趋势，融创集团CEO在4月22日某论坛上一语道出同行们的共同心声，“拿地放缓、坚决销售”，偏偏在此指标上，泰禾集团从不占优。
就在泰禾集团面临前所未有的规模和偿债压力的同时，该公司亦需面对管理层的大幅变动。从一线房企高薪“招兵买马”为管理层“输血”似乎成为黄其森缓解压力的救命稻草。
据相关报道及泰禾集团公告显示，自2016年从华夏幸福挖来原万科战略与投资管理部第四任总经理张晋元开始，黄其森已先后从地产圈招揽了万达企业文化中心副总经理伍小峰、龙湖烟台总经理李亮、西安万科总经理钱嘉，以及2018年1月10日同一天入职、均来自华夏幸福高管陈波和李斌。
与此相对应，包括泰禾集团元老丁毓琨、董秘洪再春、监事李朝阳、副总经理成尔骏在内的多名高管相继离职。
在业内人士看来，无论是管理层的磨合，还是高管变动之后的水土不服，更重要的是核心岗位过渡期中出现无法规避的管理漏洞，对于泰禾集团都将是重大的挑战。未来数年内，如果房地产界目前普遍达成的共识成为现实——可能只有50家超大型及大型地产商能够存活，那么，作为业内重量级企业家之一的黄其森，当然知道这一共识背后所带来的重要挑战。
现在，他需要的是时间。
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