[摘要] 2018年4月22日晚九点，海南出台史上最严房屋限购条例：五指山、保亭、琼中、白沙4个海南中部生态核心区县市，只能面向本市（县）居民家庭销售住房；非本省户籍三亚、海口、琼海累计五年社保或个税才有资格买房【其它区域2年】、首付七成、限售五年……海南六千亿资金瞬间被套牢。
【政策篇6】从海南全域三限预测中国限购限贷限售的未来图景
童大焕—2018年4月25日
2014年下半年至年末，我曾经做过两个判断：
个判断是，中国社科院说2015年一线城市会放开限购，我说不可能。
第二个判断是，我认为像2014年以前那样严厉的限购限贷政策不会再来了，因为财政和金融不允许。
个判断，事实摆在那里。
第二个判断，回头看，对于“政策不是真空物，财政金融硬约束”的政策背后政府受到的现实约束条件制约，判断是到位的，但是，却严重低估了当下中国百姓的愚昧、贪婪、跟风和权力迷信程度。
加之中国人口众多，一点小比例人口就足以掀翻一个市场。
有什么样的百姓，就有什么样的政府。百姓的愚昧、贪婪、跟风和极度的权力迷信，会迫使政府不断祭出“没有最严，只有更严”的限购限贷限售等措施。
2017年3月17日以后的一二线城市限购限贷加码；2017年4月1日雄安楼市速冻；2017年6月6日以后环京速冻；2018年4月22日海南全岛的楼市冰封，皆与此相关。
2017年4月1日，“雄安新区”横空出世，瞬间唤起各路投资客的高潮。
那一天，走在河北雄县的街头，遍地都是讨论雄安新区和北京炒房客的声音。一夜之间，雄县的房价从6000涨到2万5！
当天雄县就宣布全县房产停售，本地人不得交易。第二天，雄安三县的房子已全部停售。
2018年4月13日，海南宣布建设自由贸易岛。
2018年4月22日晚九点，海南出台史上最严房屋限购条例：五指山、保亭、琼中、白沙4个海南中部生态核心区县市，只能面向本市（县）居民家庭销售住房；非本省户籍三亚、海口、琼海累计五年社保或个税才有资格买房【其它区域2年】、首付七成、限售五年……海南六千亿资金瞬间被套牢。
政策公布不久，这场秒杀所有“史上最严”调控的“422”新政，被大家形象总结为“釜底抽薪、过河拆桥、关门打狗”。
事实上，并非限购越严的地方就越有价值。环京一些远郊区的严厉限购，雄安和海南的冷冻，事实上都保护了很多盲从跟风的小白。
海南启动全域限购。套用一句话就是：城里的人想出去，城外的人想进来，世间事大抵就像一座围城，大抵如此。
自由岛能否最终成功且另说，我改了一首李白的诗，自认为改得是真好，几个字的差别而境界全出矣：
小白乘舟将欲行，忽闻岛上限购声。桃花潭水深千尺，不及限购救我情。
买各类旅游地产，一般都必经历三种之境界：1想得很美，觉得不买不足以谈人生；2新鲜，好奇，兴奋，自豪，不辞辛劳去体验去“享受”一番；3新鲜感过后，麻烦，贵（尤其是春节期间去居住），一系列现实问题浮出水面。弃之可惜，食之无味。
某友在青岛的黄岛海边买了一套海景房，十年了，就年十一待了几天，再基本没大去过。其实从家到那里不到一，但周末孩子各种课没时间，大长假出去别地儿玩也没时间！
任何时候，都是时间最贵，自由最贵。
独立、清醒地投资和享受生活，也必经历三种之境界，就是王国维《人间词话》说的：“昨夜西风凋碧树，独上高楼，望尽天涯路”【孤独】，此为种境界； “衣带渐宽终不悔，为伊消得人憔悴”【忍受各种不解】，此为第二种境界； “众里寻他千百度，蓦然回首，那人却在，灯火阑珊处”【无限风光，都在不从众】，此为第三种境界。
海南不限不行。
几乎每一次海南建设风潮，首先迎来的都是一波炒房潮。海南建省，国际旅游岛建设，都是如此。这一波则是自由贸易岛。
2017年海南全省GDP总量4462亿，房地产销售收入就高达2700多亿！海南房地产对经济的贡献很大，无论是投资还是税收，都占到50%以上。
但是必须壮士断腕。
因为在海南的购房者有超八成是岛外居民，购房的目的，大部分为了击鼓传花坐等，少部分为了冬季度假，对海南经济发展并没有任何实质性的贡献。以房地产为支柱，除了有利于开发商、炒房者和政府短期税收，不可能给900多万常住居民带来福祉，反而推高了当地的房价物价。
海南的购房大军80%以上都来自岛外，因而海南住宅的空置率也是的。第三产业产值超过海南总产值一半，但高端旅游度假跟普通老百姓(603883,股吧)就业和收入关系不大。中低端旅游业则远未成型，同时季节性过强，冷热不均。海南缺乏高附加值产业。由于没有吸纳就业的产业支撑，海南的就业率和薪资水平远远低于沿海省区乃至内陆省区。2017年，海南城镇常住居民人均可支配收入30817元，农民常住居民人均可支配收入12902元。上班一族的月薪普遍低于5000元，退休人员每月普遍不超过3000元。但海南的物价特别是一南一北两个主要城市的物价，几乎普遍高于国内一线城市。
过度炒作也给海南楼市带来暴涨暴跌隐患，政府短期税收增长，长期麻烦不断。在1993年海南房地产泡沫破灭之后，海南花了十年时间来处理“烂尾楼”所遗留的问题。
海南是中国楼市盲从跟风的缩影
海南、雄安、环大都市鬼城圈，是中国楼市盲从跟风的缩影。
稍有风吹草动，一个口号，一个还没有落地的规划，或者哪个地方短期涨幅较高，马上会有各路资金蝗虫一般地迅速聚集。
加上中国的城市化已经进入加速度集中、世界越来越陡峭、服务业主导的下半场，三四线以下城市的“去库存”呈现“越去化库存越多”、去库存政策“一而再再而三三而竭”的局面，未来涨幅能够跑赢通胀的可投资区域越来越少，热点区域的房产限购、限贷和限售将难以看到全面解除之日。
当然，为着财政和金融约束计，限贷和限售这一块，可能表现出松松紧紧的不断调整，但少数热点城市的限购解除，将遥遥无期。
区位价值不由限不限购决定
限购的地方，不一定都有价值；不限购的地方，不一定都没有价值。
在限购区域，外来人口转化为本地购房人口的转化力，和未来房屋的入住率，直接决定相关房屋是否具备投资价值。
一线城市尤其是北京上海，在上一波（2011年至今）的限购限贷中，最严，但2014年末以后，随着限贷放松，它们照样领涨。就是因为这些超级大都市，具有转化外来人口的超级能量。很多人要在这里工作和居住，他们势必要在这里交社保或个税，以逐步取得购房资格。
但是海南，以及环大都市圈超过通勤半径极限的远郊区不同，在那些地方买房投资的，很少自己在那里工作，也很少自己会去住，也不能指望别人路远迢迢来租住，因此，那些地方转化外来人口为本地购买力的动力很弱很弱。
那样的投资，就给开发商做贡献吧。
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