[摘要] 万科企业股份有限公司（下称“万科”）3月26日发布2017年度报告。年报显示，2017年，万科实现营业收入2,429亿元，实现归属于上市公司股东的净利润280.5亿元，增长33.4%；每股基本盈利2.54元，增长33.4%；全面摊薄的净资产收益率提升至21.1%，同比增加2.61个百分点。
万科企业股份有限公司（下称“万科”）3月26日发布2017年度报告。年报显示，2017年，万科实现营业收入2,429亿元，实现归属于上市公司股东的净利润280.5亿元，增长33.4%；每股基本盈利2.54元，增长33.4%；全面摊薄的净资产率提升至21.1%，同比增加2.61个百分点。根据同日披露的2017年度分红派息预案，万科每10股拟派送人民币9.0元（含税）现金股息，以此计算，2017年度万科现金股利约为99.35亿元。以上是万科董事会主席郁亮带来的首份成绩单。在27日上午举行的2017年度业绩推介活动上，郁亮认为，房价单边快速上涨的时代已经结束。“房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。”郁亮说道。
年报显示，2017年万科在传统业务保持增长，其他各项业务如新动能业务等亦可圈可点。
看数据
房地产业务方面，2017年万科实现销售面积3,595.2万平方米，同比增长30%；销售金额5,299亿元，同比增长45.3%。值得注意的是，全年销售的产品中住宅占比82.7%，其中93%为144平方米以下的中小户型。郁亮表示，关于行业的定位，坚持房子是用来住的，不是用来炒的。面积方面，2017年万科实现结算面积1,980.5万平方米，结算金额2,330.1亿元。由于销售规模远高于结算规模，截至2017年底，万科已售未结资源大幅上升，合并报表范围内已售未结面积2,962.5万平方米，同比增长30%，已售未结金额4,143.2亿元，同比增长48.9%。报告期内，万科在商品房市场份额上升至3.96%，较2016年上升0.86个百分点。在开发业务已进入的76个境内城市中，万科在22个城市销售金额超百亿元。此外，2017年万科获得绿色建筑标识项目面积4,372.4万平方米，绿色建筑面积累计1.12亿平方米。
郁亮表示，关于住房制度，未来应加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。事实上，万科在租赁住宅业务上已初露锋芒。截至2017年底，集中式长租公寓品牌“泊寓”累计获取资源超10万间，累计开业超3万间，覆盖29个一、二线城市。此外，万科还启动“万村计划”，参与城中村综合整治和经营，与深圳人才安居集团战略携手，在人才住房和社会租赁住房的开发建设、房屋租赁、装饰装修、物业管理等方面展开合作。
物业服务业务方面，万科物业已进入80个城市；商业地产业务，截至2017年底，总管理项目172个，总建筑面积超1,000万平方米；在物流仓储业务，万科已累计获取项目62个，总建筑面积482万平米。此外，万科在度假、养老、教育及其他业务方面进行探索。万科管理层表示，在实现业绩增长的同时，万科将积极履行企业社会责任，让更多人分享企业发展成果，在精准扶贫、美丽乡村建设等方面做出力所能及的贡献。
谈战略
除了靓丽的业绩，万科的战略布局也是现场媒体和投资者关注的焦点。郁亮表示，在2012年围绕城市、围绕配套服务进行转型的基础上，万科把战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”。“房地产已经到了必须要作出改变的时候了。”郁亮在发布会上说。
郁亮强调，“关于行业的定位，坚持房子是用来住的，不是用来炒的；关于住房制度，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；关于行业要实现的目标，是让全体人民住有所居。”
“我觉得我做主席做了9个月，做全职主席不到2个月，我现在的体会就是做好8个字，‘把握方向、布局未来’，‘把握方向’最主要就是把握时代的前进方向跟行业的发展方向，‘布局未来’主要就是要做好战略布局建设好机制和人才，那么没有成功的企业只有时代的企业。”
“如果用一句话来概括整个战略升级，那就是以人民的美好生活为己任，以城乡建设与生活服务商为定位，沿着健康、可持续的道路领先领跑，为更广泛的利益相关方创造更长远的真实价格，成为无愧伟大新时代的好企业，这就是我们对整个战略升级的总体描述，这里面有三个关键词，提醒一下，一个是城乡建设与生活服务商，第二是健康可持续，第三个是领先领跑。”郁亮如是说。
话趋势
“住房全面短缺时代已经结束。”郁亮认为。“‘全面短缺时代结束’并不意味着存在供应过剩，只是说住房全面短缺时代已经结束了。现在房地产主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的问题。”
那么为何过去20年中国房地产行业如此繁荣？郁亮解释，“其根本原因就一个，是中国出现了历史上前所未有的一次城市化，带来了前所未有的住房的短缺和旺盛的需求。”
“这个短缺在过去主要是靠商品房来完成的，到今天我们认为住房全面短缺时代已经结束了，每户家庭拥有的房子数字从发达国家来看套户比超过1.1，也就是一个家庭有1.1套房子以后增长就变的很慢，而我们国家城镇地区的套户比刚刚超过1%，距离1.1的充裕水平只有一点差距，当然我这么说并不是说我们已经开始了住房过剩的时代，是说住房短缺时代全面短缺时代已经结束了，所以现在的一个主要矛盾已经不再是短缺，而是不平衡和不充分的问题。”
郁亮进一步解释，“不平衡，主要体现在分化上。不同城市之间、同一城市的不同区域之间分化现象特别明显。这就要求我们在寻找客户、寻找投资标的的时候，不能笼统来看，甚至不能以城市为单位，需要以更小的颗粒对客户作出更精细的分析。”
“不充分，体现在相关服务上。”郁亮说，“过去20年我们房子盖的太多，但配套服务还比较滞后，一个经济体成熟之后，围绕房地产的服务规模会超过房子本身。可以非常明确的说，中国房价单边快速上涨的时代已经结束了。如果只靠房地产的上涨，以前怎么赚的钱，现在怎么还回去。”
如何理解“房价单边快速上涨的时代已经结束”？郁亮称，“房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。”
对此，郁亮总结，“我们要有敏感度，也要有自信心，相信在未来不动产领域的周边行业大有作为。”
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