[摘要] 2018年开年楼市调整趋势确立。2月24日，国家统计局发布了2018年1月份70个大中城市商品住宅销售价格数据。热点城市楼市基本面也在发生改变。国家统计局重点监测的15个热点城市新建商品住宅销售价格继续保持稳定，其中11个城市价格低于上年同期水平。一线城市房价跌回一年前国家统计局数据显示，2018年
2018年开年楼市调整趋势确立。
2月24日，国家统计局发布了2018年1月份70个大中城市商品住宅销售价格数据。此次数据的亮点是，32个月以来，一线城市房价同比增幅首次出现负增长，即房价跌回了一年前。
热点城市楼市基本面也在发生改变。国家统计局重点监测的15个热点城市新建商品住宅销售价格继续保持稳定，其中11个城市价格低于上年同期水平。二线城市和三线城市无论是新建商品住宅还是二手房房价同比涨幅均继续回落。
同策研究院院长助理、首席研究员张宏伟认为，楼市调控的“风险标”并没有改变，2018年总体上仍然是楼市调控政策从严执行的一年。本轮楼市调整大趋势确立之后，“大幅降价”或“降价潮”这种现象也不会避免，预计会在2018年的二三季度集中发生。
任志强也不再鼓吹房价上涨。近日他表示，假定按照现有的政策防范金融危机、去杠杆的政策不变，2018年房地产投资一定是下降，房价应该是稳中有降。房价下降的城市会越来越多。2017年9个大型城市经过调控下降，2018年会更多。
一线城市房价跌回一年前
国家统计局数据显示，2018年1月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比由上涨转为下降，二手住宅销售价格涨幅连续16个月回落。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月回落0.2和0.4个百分点；三线城市同比涨幅分别回落0.4和0.3个百分点。
尤其热点城市房价继续被压制。1月份，15个热点城市中，有11个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.1至3.4个百分点之间，这些城市新建商品住宅销售价格低于上年同期水平。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，1月份，在分类调控、因城施策的房地产市场调控政策继续作用下，70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅销售价格继续保持稳定。
其中，深圳1月新建商品住宅价格同比下跌3.4%，跌幅；北京新建商品住宅价格同比下跌1.2%；上海新建商品住宅价格同比下跌0.2%；广州新房价则同比上涨3.7%。
无锡和福州新建商品住宅价格同比下跌幅度也较大，分别下跌了2.7%、2.3%，体现出当前房地产市场去杠杆和稳房价的导向。
易*研究院智库中心研究总监严**分析表示，1月份70城新建商品住宅价格指数环比和同比涨幅均呈收窄趋势，表明市场调控效果继续有效，正不断剔除房价泡沫，类似趋势预计2018年季度都会延续。“尤其一线城市房价在过去31个月同比增幅一直是正的，而现在首次出现下跌。体现了一线城市房价真正跌回去年水平。而一线城市具有领头羊的角色，后续二三线城市也会有类似下跌的可能。”
值得注意的是，房价上涨实际上正进入非热点二线城市和非热点三线城市，尤其是城市规模较大的此类城市。国家统计局数据显示，1月份房价环比涨幅较高的城市为大连(涨1.6%)、昆明(涨1.4%)、襄阳(涨1.2%)、遵义(涨1.1%)等地。
严**认为，逻辑上说此类城市市场未来还会有所强劲，要防范政策收紧的风险。
已有房企开始主动降价
恒大春节前已经打响2018房企降价枪。自2月1日至2月28日，恒大楼盘88折优惠。虽然有知情人士对此澄清称，恒大88折确有此事，但并非所有楼盘都可以88折。降价是针对部分楼盘而言，不是所有城市也不是所有楼盘都参与降价。但市场冷意已经传来。
2018年楼市的成交量不容乐观。而伴随着“去杠杆”政策,银行施压资金压力空前沉重,几乎所有房企都渴望快速变现。恒大的举动其实代表了中国绝大多数大中型房企的心思。
从官方媒体及热点城市新一届地方政府表态来看，也可以印证楼市调整的大趋势不会改变。近期，新华社发表了题为《“房住不炒”让房价渐回理性》，就2018年楼市调控发文，房价调控并非这轮调控的目标，2018楼市将继续从紧调控。
新一届地方政府换届完成后，热点城市比如上海、北京等城市已经明确表态楼市调整政策不会松动。
哪些城市会在本轮楼市调整中“大幅降价”？
同策研究院数据显示，当一个城市的房价上涨情况明显大于这个城市的投资价值时，这个城市房价必然会出现回调。当价格上涨偏离城市价值越大时，比如，深圳、厦门、南京、温州、福州、大连、合肥、南昌、海口、石家庄、长春等等，这些城市的房价往往容易开始“大幅降价”或“降价潮”。
张宏伟认为，从推盘周期、销售目标、房企资金兑付压力等诸多因素来看，上述城市极有可能会在二三季度这个时间开启“大幅降价”或“降价潮”。
从房企2018年销售目标来看，市场集中度迅速提升及市场格局变化背后压力也比较大。张宏伟认为，虽然2017年大多数已经提早完成销售目标，对上市房企来讲，去年可以给资本市场一个完美的交代，但是，销售业绩自2017年下半年以后已经开始显现压力，尤其是“十九大”后，核心一二线城市销量并没有明显起色，并且2017年年底“翘尾”行情也没有出现。如果这样的市场趋势延续到2018年，也就意味着2018年房企将面临“销售目标提高，但是市场环境更加恶化”的大环境，很显然，房企2018年重置销售目标背后的压力将越来越大。
张宏伟建议，对于房企来讲，春节后二三季度最有效最快的方法就是启动“大幅降价”促进销量的快速提升。
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