RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FONT-WEIGHT: normal;COLOR: rgb(0,0,0);PADDING-BOTTOM: 0px;FONT-STYLE: normal;PADDING-: 40px;PADDING-LEFT: 0px;MARGIN: 0px;ORPHANS: 2;WIDOWS: 2;LETTER-SPACING: normal;PADDING-RIGHT: 0px;VISIBILITY: visible;TEXT-INDENT: 0px;font-variant-ligatures: normal;font-variant-caps: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px" deep="3">
作者：剑闻 本文首发于微信公众号：90度地产（dc90du）
房地产的泡沫太多了，是泡沫就有破灭的时候，对此，业内已有共识。
中国金融改革研究院院长刘胜军认为，房地产泡沫毫无疑问是的灰犀牛。国家统计局中国经济景气监测中心副主任潘建成近期警告“要防止灰犀牛造成灾难”，说的也是这个事。
人们担心，一旦灰犀牛来袭，房价永远不跌的神话将破灭，如同坐滑梯般一路下行，费多大劲都托不住，整个市场都萧条下来，开发商手中大量库存积压，已建好的小区变成“鬼城”，从此失去价值，建材、工程机械、室内装修等行业相继陷入危机，银行贷款无法回笼，甚至引发系统性金融风险。
灰犀牛要醒了
这并非危言耸听，如果以上情形发生，那也是预料之中的。
就范围来看，房地产泡沫都符合两个特征： 一是周期长，一轮大牛市超过10年并不稀奇；二是泡沫破裂时地动山摇，犹如雪崩和泥石流，逃生非常困难。这方面发达国家已有前车之鉴。2007年美国家庭平均房贷收入比达到了101%，突破极限后旋即爆发次贷危机，之后又泛滥成为席卷全球的金融危机。
2006～2016年间中国家庭房贷支出与收入比从33%上升到了67%，并且依然呈现出上升趋势。
同时，中国居民购房抵押率已超越安全边际水平，2016年这一数值达57.21%创下历史新高，超越了次贷危机前2004～2006年美国居民购房抵押率（56%）的水平。有人认为，中国距离风险集中爆发已经不远了，已经“在劫难逃”。
实际上，在北京（楼盘）部分区域的二手房，甚至一些的价格已经回落，部分二手房的报价出现10%～20%的跌幅。
从目前来看，水分和涨幅过高的城市其实已经冷淡下来了，北京、深圳（楼盘）、合肥（楼盘）、苏州（楼盘）等地的市场已经趋冷，其他二线热点城市，比如武汉（楼盘）、成都、济南（楼盘）、重庆（楼盘）等地的市场预计迟明年也会平静下来。
开发商，你还在赌吗？
然而，开发商们却似乎并没有这样的认识，房地产企业不仅加大了对房地产市场的，同时还在积极增加土地储备，以便迎接新的业绩增长期，但其净负债比率还是在上升。而投机者似乎也有理由坚信房产有利可图，因而继续将大量资金投入。
他们的理由是，房地产市场和其他市场一样，都受供求关系影响，只要供求关系没有失衡，房价无论上涨还是下跌，都会控制在正常波动区间内。就目前而言，房屋需求仍在上升，市场供给却没有跟上，在这种情形下，房价必然会保持上涨趋势。
因此，能等的开发商不会降价卖房。政府部门实行限价，不按指导价拿不到预售证，那能等的房企就宁愿不拿证不卖房。这就是一场赌博，开发商拿命在赌，就赌政府不会让灰犀牛醒过来。
以供求关系来看待房地产市场，在理论上没有错，但有一点是必须看清的，国内房地产市场的需求中及投机性需求已经压倒了刚需。
实际情况是，国内房价总体水平与普通百姓的收入水平严重背离，住房刚需并未得到有效释放，其虚高程度主要源自性需求和投机性需求，因而导致大量泡沫产生，这是真正可怕的。
如果这就是一头灰犀牛，你就不可能不让它醒过来。
谁被保护，谁被放弃？
严峻的形势正在挑战政府部门的智慧和应对能力，既然无法阻止灰犀牛醒来，就必须把它关进笼子里。
为此，在政府层面，一方面要维护房价稳定，防止出现房价出现自由落体，同时还要想方设法挤出泡沫，减少市场投机行为。
因此，我们看到，政府部门正不断祭出调控的短期政策和长期政策。短期政策简单粗暴，限购、限价、限贷、限外、限售、限商办，所有能限的都限，所有能带来市场向好预期的，统统打住。
长期政策在今年以来思路更加明确，土地自持、租售同权、购租并举、共有产权，以及8月28日刚刚出台的“利用集体建设用地建设租赁住房试点”，其核心意义在于，让购房者花少得多的钱却能享有与购买新房同等的权益。
注意！这样的做法不是为了调控房价，而是为了把灰犀牛醒来可能伤害到的普通群众们转移到其他市场！
没错，这就是一场拿时间换空间的楼市调控，或者说是经济换防。但是，或许你已经发现了，决策层需要争取更多的时间来完成战场的迁徙，时间从哪来？就从房地产市场的供需对峙中来，就从开发商对房价的坚持中来。
仔细分析你会发现，上述长期政策中，决策层用租售同权保护了买不起房的租房群众，用共有产权让夹心层和地方政府在房屋买卖中都获得一杯羹，但在这些政策中，被忽略的是开发商，与之相关的政策设计几乎没有。
当决策层把租赁市场搭建完成之后呢？以买卖为主的房地产市场或许就没那么重要了。
一个细节是，在发布今年7月经济运行数据时，国家统计局发言人毛盛勇表示，今年上半年，房地产对经济增长的贡献率是6.2%，而上年同期是8.2%，房地产对经济增长的贡献率下降了2个百分点，但今年上半年的经济增速却比去年同期提高了0.2个百分点。
房地产贡献率在下降，经济却还在增长，这说明房地产对经济增长的重要性下降了，虽然我们不能没有房地产，但我们没有像过去那么依赖房地产了。
所以，坚持要赌下去的开发商，你要慎重，因为你很可能将在这场“杀死灰犀牛”的战斗中被牺牲。
（责任编辑：常丹丹 HO016）
