[摘要] 土地开发供应的调控手段
疏解非首都功能是北京（楼盘）城市规划建设的“牛鼻子”，也是一段时期内北京城市经济社会发展的主旋律，在这一大背景下科学运用好土地开发供应这一重要的城市建设和经济发展的调控手段，需要我们认真思考。
一、土地供应与经济发展的关系。作为三驾马车之一，融资起着至关重要的作用，而作为融资载体——土地的开发供应也是宏观调控的重要一环，从几年来对北京工业、商业和住宅三种用地与融资关系的初步分析可以看出，工业用地所带动的融资效率较低，土地集约节约利用仍有能力，应成为北京城乡(600861,股吧)建设用地减量的对象之一。另外，集体建设用地规模仍然偏大，其中产业用地比重过高，产业层次偏低，布局分散，也应成为城市建设用地减量的重点领域。
二、土地开发情况与条件约束。土地储备开发是土地供应的前提，目前北京市正在实施土地一级开发项目总用地面积约21670公顷，其中规划建设用地面积约11040公顷，完成这些在施的储备开发项目仍然需要巨额的资金投入。通过对比几类用地出让取得的政府效益可以看出，工业用地成交价格和政府土地纯效益仅相当于其他两类用地的1/38。土地开发供应中面临的突出问题：一是土地开发成本不断上涨。二是政府融资管理越来越严，继续发债空间有限，而现有在施项目多，后续资金需求量大。三是房地产调控需要对地价进行管理，必将压减政府土地效益，也会对政府财政基金预算平衡和基础设施建设带来较大的影响。四是减量化发展带来新的挑战，新城市总体规划提出，城乡建设用地规模到2020年减至2860平方公里左右，到2030年减至2760平方公里左右，而目前的城乡建设用地规模约在2920平方公里左右，实现这一目标任务非常艰巨。
三、处理好土地开发供应与城市发展关系的若干建议。产业选择方面：一是要通过建设“四个中心”带动服务业、文化产业、创新产业等发展，打造经济发展新高地。二是研究制定促进中心城区存量工业用地转型或转变用途的政策。三是梳理各类产业园区投入产出效益情况，提出各产业园区引进项目的融资强度和产出率门槛，以及低效工业用地认定标准，研究制定强制退出机制。区位布局方面：一是强化资源环境承载力刚性约束，利用土地储备手段，有针对性地实施土地储备开发，提高代拆比例，留白增绿。二是发挥新城多点支撑作用，创新鼓励引导政策，支持社会力量参与建设一批特色小城镇，以职住融合的目标，担负起承接中心城疏解的部分产业等功能。三是以集体建设用地集约减量为重点，根据农业人口数量和人均用地面积确定集体建设用地规模，特别是尽快编制村庄规划，实现集体经营性建设用地相对集中布局，提高土地集约化利用程度，压缩集体经营性建设用地规模，提升土地利用效率。政策支撑方面：一是实行城乡经营性建设用地增减挂钩的相关政策，特别是建立促进农村集体建设用地减量集约用地机制，将增量审批与区域建设规模减量、环境整治、违法建设拆除、历史文化街区保护等工作挂钩。二是探索实行新增出让用地弹性年期制。加大代拆力度，提高拆建比，实施区域的土地开发成本综合平衡。三是参照外省市建设用地减量市级财政给予区政府资金奖励的做法，市财政给予区奖励支持。四是研究土地储备开发的资金筹集机制，鼓励允许社会资本参与开发。
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