[摘要] 房贷收紧 开发商借钱也变难了
5月6日起,广州四大国有银行缩减了房贷利率优惠,首套个人住房贷款利率为低基准利率,二套房低为基准利率1.1倍。自此,四大一线城市已全部上调房贷利率,提高购房的资金成本以达到去杠杆、调控楼市的目的。与此同时,开发商融资渠道也在进一步收窄,在调控叠加金融监督趋严的背景下,房企的融资难度也在不断加大。
■新快报记者丁灿
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4月典型房企融资金额有所下降
据同策咨询研究部监测,40家典型上市房企4月完成融资金额折合人民币共计538.58亿元,环比2017年3月的588.17亿元减少8.43%。今年以来,40家典型房企的融资总额度经历1-2月的低谷期后,3月有所上升,4月总额虽略有减少但基本与3月持平。银行贷款成为金额占比大的融资方式,其它债权融资位列第二。债权融资中,中期票据融资的金额占比4月提升至第三位。信托贷款、委托贷款、海外银行贷款依次位列其后。值得注意的是,本月融资总额度环比上月略有缩减,但总量仍然维持在500亿以上。同时,本月没有公司债得以发行,总的来说公司债融资口径依然锁紧。境内银行贷款成为本月主要的融资方式,仍然以为子公司担保的形式为主,涉及4家公司荣盛发展、金科股份、阳光城、首开股份共计16笔贷款,融资额度合计达227.33亿元。
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融资成本上升 利息侵蚀利润空间
为了保持一定的融资规模,在境内发行公司债渠道依然受阻、海外美元进入加息通道的情况下,多数房企将目光投向了其它债权融资及境内再融资。然而金融机构借款、超短期融资券、永续债乃至股权融资等方式的抬头在极大程度上意味着融资成本的上升。已披露的数据显示,4月利率上浮的现象明显。
4月融资利率低于银行基准的融资仅剩中国金茂一笔,中国金茂完成发行的25亿元3年期的中期票据,年利率为4.65%,非常逼近同期银行贷款基准利率4.75%。此外,4月全部已披露的融资成本均高于同期银行贷款利率。华夏幸福2017年一期超短期融资券,借款270天,融资额度10亿元,借款利率4.82%, 已远超同期的银行贷款基准利率。富力地产、新城控股本月发行的中票票面利率均为5.25%。荣盛发展两笔股东贷款共计75亿元,利率5.70%。华夏幸福签订永续债合同融资金额15亿元,1-2年利率5.90%,第三年11.90%,后续每年递增1%。中南建设一笔4亿元的一年期信托贷款融资年利率6.00%,另一笔其它债权融资金额4.4亿元,期限2年,利率7.00%。
另据《证券日报》报道,据Wind资讯统计数据显示,剔除数据不全企业,A股130家上市房企利息支出总计高达596亿元,直逼600亿元,同比上涨15%,即2016年平均每家房企利息支出超过4.58亿元。值得一提的是,上述130家上市房企归属于母公司股东的净利润合计1370亿元,由此可见,接近600亿元的利息支出占其净利润总额高达43.5%。
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或逼着企业抓紧开发开盘获得现金流
研究院智库研究中心研究总监严跃表示,后续一些大规模融资企业将会面临各种压力,比如销售业绩不如预期时,利息负担会增加。另外,随着银行等金融机构借贷成本的提高,包括债券在内的兑付压力也将增加,由此将导致利息支出成本上升,进一步压缩利润空间。此前,同策咨询研究部总监张宏伟认为,房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右,也就是说2017年下半年将是2015年下半年房企开始“加杠杆”资金开始到期的时间。2017年下半年,房企首次“加杠杆”的资金将面临偿还压力。如果企业无力偿还,则面临资金的压力。随着时间的推移与调控的深入,金融机构会强化对于房企的“风险控制”,也会采取一些“降杠杆”的措施。届时,银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率,甚至停贷等方式对于“风险”房企或项目进行“风险控制”,防止楼市出现债务违约,控制自身坏账率。而这些动作有可能会让占有整个行业“加杠杆”较大的民营房企、数量多的中小房企面临资金面紧张的问题,不排除下半年会频现中小房企被并购或破产的现象,甚至出现20某房企中“加杠杆”较为明显的房企尤其是民营房企可能在2017年下半年(晚的话2018年上半年)的楼市调整期遇到资金兑付的问题,届时,这些房企有可能会遇到资金链断裂的问题,这些房企一旦无法及时偿还贷款,无法给自己“降杠杆”,它们极有可能因此陷入困局,被其他企业收购股权或项目。
业内人士认为,目前看房企融资监督还是很紧的,银行的开发贷以及公司债都在严控中,这就逼着开发商抓紧开发、开盘,靠卖楼获得现金流。
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