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距离取消预售制又近一步?合肥鼓励支持新建商品房现房销售

华尔街见闻  作者:郭昕妤   2018-10-22 08:48

[摘要] 关于“取消预售制”的消息近期频频出现,此前,广东省酝酿取消商品房预售制度,全面实施现房销售。目前还没有任何一个地方全面推行现房销售制度。

现房销售似乎距离我们又近了一步。

周五晚间,合肥市房地产管理局出台商品房现房销售管理规定(规定地址://www.hffd.gov.cn/5817/5819/201810/t20181019_2656672.html),明确房地产开发企业进行新建商品房现房销售前,应当到房地产行政主管部门办理新建商品房现房销售备案手续。房地产行政主管部门应当优化、简化备案手续,鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。

通知明确称,新建商品房现房销售应当满足的六项条件,包括必须取得《建设工程竣工验收备案表》。同时规定申请销售房屋有司法、行政查封限制的,不得办理现房销售备案。

为了促进现房销售,通知提出将进一步消减备案材料,简化办理流程,缩短办理时限。相比较期房预售,现房销售备案材料减少八项,时限由7个工作日缩短为3个工作日。

通知还要求强化销售管理,规定开发企业领取《新建商品房现售备案证明》后,房地产开发企业在10日内一次性公开销售全部房源,并严格执行明码标价、一房一价。

近期,关于“取消预售制”的消息频频出现。

上月,有消息称,广东省酝酿取消商品房预售制度,全面实施现房销售。广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》,称广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料。上述材料提出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议对预售制进行改革,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

上周,深圳商品房现房销售试点项目(深圳龙华金茂府)正式亮相,意味着深圳在预售制度改革方面迈出了重要一步。

南京在2016年至2018年间对达到土地竞拍上限价格的地块要求现房销售,但该政策已经于今年8月废止。

目前没有任何一个地方全面推行现房销售制度。

取消预售制影响几何?

多数业内人士认为,对于这一政策变化,应该在一些城市逐步落地预售制度改革试点,分阶段推进,而不应该“一刀切”全面取消。

华尔街见闻会员专享文章《全面取消房产预售制?忧心的不止是开发商》分析称,以南京实行现房销售制的效果看,土地溢价率大幅下降,地价没有大幅上涨,但房价下降的程度也微乎其微。可见,现房销售政策不会对房价形成直接的冲击性影响。但有一点可以肯定,对于高周转模式来说,预售制的取消意味着开发商回笼现金的周期被延长,此前以月甚至以周为单位,此后不得不以年为单位。上市房企的毛利率可能不会改变,但销售和净利润的增速将被重挫,同时短期内还会造成较大的偿债压力。

再结合广东省的实际情况看,广州在四大一线城市中对土地财政的依赖程度,近三年的土地出让金占政府一般性财政预算收入的比例在20%至30%之间,取消预售制将对开发商的土地投资热情造成严重的打击,短期将大规模缩减土地出让金,长期也不利于增加市场多层次的住宅产品供给,难免会形成较大的房价上涨预期。

可见,取消预售制不太可能由住建部或省级住建部门一声令下进行“一刀切”,而是地方政府自主选择的楼市调控动作。一旦全面取消预售制,从土地市场撤退的是开发商,但依赖土地财政的地方政府短期内没有退路。

中原地产首席分析师张大伟此前在接受媒体采访时表示,短期看,如果取消预售制度,会带来供应量短期锐减的担忧,不利于平稳市场,房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内,而且房地产市场已经基本进入存量环节时代,房地产企业的负债率降低的情况下。“当下如果取消预售制,起码50%的房地产将倒闭”。

商品房预售到现房销售的过度?

自1994年《房地产管理法》颁布以来,中国商品房预售制度实施已近25年。

商品房预售制度意在刺激开发商竞拍土地,获得政府的用地、规划、建设施工和销售授权后,面向公开市场销售期房、回笼资金,达到快进快出的目的,是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一。

预售制度加快了房地产企业的销售节奏,加快了房地产的建设量。当下,碧桂园、恒大为代表的房地产开发“高周转”模式,也正是预售制度下的产物。土地从招拍挂市场到住宅产品销售市场,间隔最短的仅有3个月。去杠杆和楼市调控政策的夹击下,开发商不得不加速“高周转”,提高自有资金的使用效率,以时间换规模,以规模换利润。

也正因此,带来了当下房地产市场面临的烂尾楼延期交房等一连串问题。

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